お部屋探しのコツや知識まとめブログ|Rooch(ルーチ)
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老後に賃貸でも暮らせる?持ち家を買うなら最適なタイミングはいつ?

老後を考える女性

「老後は賃貸でも過ごせるの?」という疑問にお答えします!

賃貸に向いている人や、購入に向いている人の特徴を詳しく解説します。賃貸と購入を比較して、違いを徹底解説します。

この記事は、ファイナンシャルプランナーの、岩井勇太さんに監修してもらいました!

監修 岩井 勇太
チャット不動産イエプラ メディア事業部
ファイナンシャル・プランナー
宅地建物取引士

専門知識と経験を活かして、最適な物件選びから、長期的にみて損しないライフプランのサポートまでおこなっています。一人暮らしからファミリー世帯まで、幅広くリピートを獲得しています。

老後は賃貸で過ごせるの?

老後は賃貸でも過ごせます。持ち家を買わずに家賃を抑えた物件を借りれば、総額で得をするケースもあります。

定住地が決まるまでは、家は買わないほうが良いです。自分が住む家でしか、金利が数%安い住宅ローンや、減税制度が使えないからです。

金利が1%違うだけで、完済時に数百万円の差が出ることも多いです。購入は、引っ越しや転勤が落ち着いてからにしましょう。

定住地が決まっていない人は賃貸でも良い

賃貸で一生過ごすのは注意点も多く、向き不向きがあります。賃貸に向いている人の特徴を、以下にまとめたので解説します。

・転勤など急な引っ越しが多い
・収入に波があり貯金がない
・借金をしたくない
・親の持ち家が相続できる
・家にあまり愛着を持たない

家を買うと15~35年の住宅ローンを組むので、かなり大きな買い物です。家にこだわりがない人や、親の持ち家を相続する人は、無理に購入しなくても大丈夫です。

ただし、賃貸は定年を目安に、選べるお部屋が減るので要注意です。家賃滞納や孤独死を心配され、入居審査に通りづらくなるからです。

契約更新も、必ずできるとは限りません。貸す側に正当な理由があれば、追い出される場合もあるので不安は残ります。

同じところに長く住む人は購入のほうが良い

家を購入したほうが良い人の特徴も、以下にまとめました。

・転勤や急な引っ越しの可能性が低い
・収入が安定していて毎月貯金もできる
・ローン返済額の試算が家賃と大差ない
・老後が心配で資産形成を検討している
・自分の理想に合う物件に住みたい

引っ越しが少なく定住地が決まっている人は、購入したほうが損をしないケースが多いです。ローンを完済すれば毎月の支払いがかなり減るからです。

持ち家の維持費は、固定資産税など毎年の税金と、分譲マンションでは管理費や修繕積立金が毎月かかる程度です。賃貸の家賃より安いのが通常です。

また、収入が年金だけになると、賃貸の家賃は現役時代に比べて負担が大きいです。家賃の金額は貸主の出費もふまえていて、採算がとれる設定なので割高です。

「超高齢社会」を見越した賃貸もある

日本は2007年から、人口の21%が65歳以上の「超高齢社会」に突入しています。

2065年には人口の38%が65歳以上になると推計されていて、今後を想定した高齢者向けの賃貸物件も増えています。

高齢者向け賃貸の家賃はやや高い

高齢者向けの賃貸は、安心して暮らせますが費用は必要です。介護施設(老人ホーム)と大差はありません。

例えば「サービス付き高齢者向け住宅」では、バリアフリー対応の物件で自立した生活ができます。必要に応じて、生活相談員のサポートも受けられます。

自治体によっては、収入が低い人に家賃補助の制度もあります。ただし、出費は普通の賃貸と同じか、それ以上と考えたほうが良いです。

賃貸は家賃を支払い続ける必要がある

賃貸は、住んでいる限り家賃を払う必要があります。長期間同じ物件に住むなら、購入よりも高くつくケースがあります。

以下で、メリットとデメリットを解説します。デメリットが上回るなら、購入も検討するべきです。

賃貸は住み替えしやすいのが最大のメリット

賃貸では、引っ越しが気軽にできるのが最大のメリットです。以下にメリットをまとめたので、他にも紹介します。

・住み替えがしやすい
・ローンを組まなくて良い
・故意過失の修繕費のみ負担が原則
・所有者ならではのストレスがない

賃貸なら、物が増えて手狭になったり、ご近所トラブルで住みづらくなった場合も、引っ越しで解決できます。

ローンを組まないので、収入が減ったら家賃の安い物件に住み替えるなど、生活の変化に対応しやすいです。

修繕費の負担は、基本的に故意(わざと)や過失(不注意)のときだけです。予想外の出費は少ないので、家計の管理がしやすいです。

賃貸は資産にならないのがデメリット

賃貸は、資産にならないのがデメリットです。購入するより高い家賃を払ってもお部屋は手に入りません。以下で、デメリットをまとめて紹介します。

・家賃をいくら払っても資産にならない
・貸す側の収益のために家賃が高い
・高齢だと借りたり更新したりしづらくなる
・引っ越すたびに初期費用がかかる
・自由にリフォームできない
・使い方が限定される

住み替えができても、礼金などの初期費用がかかります。室内でタバコを吸ったり傷つけたりすると、退去時に修繕費を請求されます。

借りている立場なので、リフォームはできません。階段や段差が住みづらくても、そのまま使う必要があります。何かと許可が必要で、気を遣います。

家賃は貸す側の利益も考えた金額設定なので、長期的に考えると損します。本当に借り続けるべきなのかは、よく考えたほうが良いです。

定年までにローンを完済できるように早めに買うべき

家を買うなら、現役の期間を考えて定年までに完済できるプランを立てるべきです。定年をまたぐ借り方だと、老後に破産するリスクが高まります。

同じ地域に長く住むなら、購入も検討したほうが良いです。以下で、購入するメリットとデメリットを紹介するので、参考にしてください。

購入すると家は資産になる

購入すると資産になるのが最大のメリットです。他にもまとめたので、以下で紹介します。

・老後の家が確保できる
・家族が安心して暮らせる
・ローン完済後は1ヶ月の出費が少ない
・賃貸より設備などのグレードが高い
・より広いお部屋にできる
・自分好みにリフォームもできる
・退去費用がかからない
・社会的な信用が上がる

持ち家だと、家族が安心して暮らせます。住宅ローンを組む時に加入する「団体信用生命保険」は、ローンを残して死亡しても、保険会社が残債務を返済してくれます。

戸建てや分譲マンションは、長く住む前提で建てられています。同じ出費をするなら、賃貸よりも広くて設備の良い、グレードの高い物件に住めます。

自分好みにリフォームも可能なので、手すりを付けたり段差を減らしたり、バリアフリーで住みやすいお部屋にもできます。

賃貸で住み替えするときに必要な、初期費用や退去費用がかからないのもメリットです。

購入すると住み替えが難しいのはデメリット

購入すると、賃貸よりも住み替えが大変なのはデメリットです。他にもまとめたので、以下で紹介します。

・住み替えがしづらい
・ローンの返済が大変
・所有者が払う税金や維持費がある
・賃貸より修繕費用の出費がある

高く売れるのなら良いですが、売れる金額よりローンの残債務が多い状態(オーバーローン)だと苦労します。

住み替えローンなど、完済前に引っ越す手段もあります。しかし、ローンを完済するまでは、どの手段でもストレスが大きいです。

また、賃貸では不要な固定資産税や都市計画税がかかります。建物を維持するための出費も、故障が多いと高額になります。

分譲マンションでは、管理費や修繕積立金が毎月かかります。ローンの完済後も、毎月の固定費はあるので要注意です。

住居費用の心配が消えると人生設計がラク

人生の三大支出は「住居費用」「老後資金」「教育費」です。家を購入してローンを完済すれば、住居費用の心配がなくなり、老後資金の負担も軽くできます。

以下の図のように、賃貸では出費が右肩上がりです。家賃は「実質的な終身ローン」とも呼ばれ、長生きするほど出費が増えます。

賃貸と購入のトータルコスト比較図

定年までにローンを完済して年金生活に入るのがベストです。年金は今後も減るので、持ち家で老後に備えるメリットは大きいです。

ただし、家ごとに値段は異なるため、計画的に進める必要があります。専門知識のあるプロに早めに相談して、長期的に損しないプランを立てるべきです。

中古マンション+リノベーションはさらにお得

家は一生で1番高い買い物です。「どうせ買うなら新築が良い」「でも値段が高すぎる」というお悩みは、中古マンションのリノベーションで解決できます。

リノベーションとは、骨組み以外すべて新しく作り変えて、お部屋を生まれ変わらせる方法のことです。

「リノベる」なら、物件探しから内装のデザイン、購入までワンストップで対応できます。実際にショールームを見ながら、心配ごとが質問できるので安心です。

リノベるのトップページ

中古物件は、新築の6~7割程度で買えます。新築よりも広告宣伝費などの経費が少なく、相場より高いと売れないからです。

エリアも豊富に選べるので、愛着のある街で理想の住まいを、費用を抑えて購入できます。

予算からの相談や、老後に備えたバリアフリーなリフォームについても、専門知識のあるスタッフが親身にアドバイスしてくれます。

購入代金とリフォーム代金は、通常なら別々でローンを組む必要があります。リノベるは一体型ローンが組めるので、手間と負担が大幅に抑えられます!

老後の資金不足を解消する4つの手段

持ち家は、老後の住宅を確保する目的以外に、資金不足にも備えられます。

住宅ローンの返済が厳しくなったり、家族が自立して家を持て余したりした際にも、持ち家が資産として役に立つケースがあります。

老後資金を作るため持ち家を活用する方法や、住み替えのテクニックを紹介します。

①不動産屋に売却して住み続ける
②自宅を担保にしてお金を借りる
③残債務があっても売却は可能
④物件を賃貸に出して田舎に引っ越す

①不動産屋に売却して住み続ける

家を売りたくてもすぐには引っ越しできない場合、売却して住み続ける「リースバック」という方法があります。

リースバックをおこなっている不動産屋に物件を買い取ってもらい、以降は賃貸として暮らせます。

住み続ける期間は選べるので、老人ホームに入るまでなど、自分に合う方法で家を処分できます。売却したことを近所の人に知られないメリットもあります。

まとまった老後資金が手に入るので安心できます。注意点として、オーバーローンの人は使えない可能性が高いです。

②自宅を担保にしてお金を借りる

家を手放さずに、担保にしてお金を借りる方法があります。「リバースモーゲージ」と呼ばれる方法で、借りたお金は相続人が家を売却するなどして返済します。

借金なので、長生きすると使い切ってしまうリスクはあります。また、建物の資産価値が低いと、利用できないケースが多いです。

借りたお金の使い道も指定されるため、利用は計画的に進める必要があります。

③残債務があっても売却は可能

家の売却代金で借金が返しきれない場合は、残りを貯金から返済するか、住み替えローンを組む必要があります。

住み替えローンは審査が厳しく、建物の価値が低いと使えない可能性が高いです。

建物の価値が落ちにくいのは、人気エリアです。住みたいと思う人が多い街なら、需要があるので資産価値も高く評価されます。

購入する際は、将来に売る可能性も考えて、不動産屋のアドバイスをよく聞きましょう。

④物件を賃貸に出して田舎に引っ越す

借り手がつきやすい人気エリアなら、賃貸に出せます。自分は家賃の安い田舎に引っ越して、上手くいけば家賃収入で暮らせます。

注意点として、貸し出す際に住宅ローンが残っていると、アパートローンなど別のローンに借り換えが必要です。

貸し出すのは住宅ローンの完済後だと、リスクが少ないです。一般的に、アパートローンなどは住宅ローンより金利が高いからです。

住宅ローン返済中の3つの備え

車椅子に乗る人

住宅ローンを返済中に、病気などで働けなくなった際の備えも3つ紹介します。長期のローンを組むのが心配な人は、参考にしてください。

・疾病保障付住宅ローンを使う
・就業不能保険に加入する
・公的機関に相談する

疾病保障付住宅ローンを使う

「疾病保障付き住宅ローン」なら、特定の病気で働けなくなると保障してもらえます。

保険が下りる病気は、以下のようなものがあります。プランによって保障される内容と保険料は異なります。

「8大疾病保障付住宅ローン」など、商品名でも保障の範囲が確認できます。

3大疾病 がん、急性心筋梗塞、脳卒中
8大疾病 がん、急性心筋梗塞、脳卒中、高血圧性疾患、慢性腎不全、慢性膵炎、糖尿病、肝硬変

通常の団体信用生命保険だと、死亡または高度障害しかカバーできません。疾病保障付の住宅ローンなら、就業不能リスクに備えられます。

保険が下りる病気になると、返済額を保険会社が支払ってくれたり、残債務が0円になったりします。保険料は、金利に0.3%ほど上乗せするか、毎月数千円を払う形式が多いです。

就業不能保険に加入する

就業不能保険は、病気やケガで長期間働けないときに、毎月の給付金や、一時金が受け取れる保険です。

病気の重さなどによって、保障内容は異なります。入院して働けない期間が3ヶ月~半年ほど続くと、保険期間満了まで給付金を受け取れるなどの保障があります。

保険料は月2000円程度から加入できるので、少ない負担で長期入院などに備えられます。

利用する際は、保障される内容をよく確認しましょう。精神疾患など、内容によってはカバーしてもらえない可能性があります。

公的機関に相談する

公的機関の保障もあります。会社員か公務員の人は、病気やケガで仕事ができない場合は、傷病手当金を受け取れる可能性があります。

障害が残ると、等級に応じて障害年金が受けられます。詳しくは日本年金機構の公式サイトで確認してみてください。保険料が未納などで、支給されない場合もあります。

住宅購入はプロに相談したほうが良い

物件の購入には専門的な知識が必要で、長期的な計画を立てる必要があります。悩むより、不動産屋の主催する講座に参加して、アドバイスを受けたほうが良いです。

リノベるでは、新築や築浅物件と中古マンションの違い・中古マンションのお得なポイントの講座や、資金計画の相談ができるイベントを、定期的に開催しています。

中古マンションの購入とリノベーションを同時にすれば、エリアが豊富に選べますし、負担を大幅に抑えて、理想の家を手に入れられます。

物件探しからデザイン、工事までワンストップで対応しているので、実際にショールーム見学を予約して、気軽に相談してみてください。

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