お部屋探しのコツや知識まとめブログ|Rooch(ルーチ)
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年収400万で住宅ローンは組める?いくら借りられる?シミュレーション解説!

住宅ローンについて考える人のイラスト

「年収400万円で住宅ローンは組めるの?」「組めるならいくらまで?」という疑問を解決します!

無理のない借り入れの目安や、住宅ローン関連の知識も幅広く解説します。生活費の目安から、無理のない借り入れ額を検証しています。

金利の違いや、借り入れ期間を長くした場合のシミュレーションも紹介します。ぜひ、購入を検討する参考にしてください!

監修 岩井 勇太
チャット不動産イエプラ メディア事業部
ファイナンシャル・プランナー
宅地建物取引士

専門知識と経験を活かして、最適な物件選びから、長期的にみて損しないライフプランのサポートまでおこなっています。一人暮らしからファミリー世帯まで、幅広くリピートを獲得しています。

年収400万円で住宅ローンは組める

年収400万円あれば、住宅ローンは組めます。住宅金融支援機構の2019年度利用者調査の統計では、公的ローン「フラット35」を利用する21.4%の人が年収400万円未満です。

一般的に、35年かけて無理なく返済できる金額なら借りられます。ただし、借り入れ限度額は金融機関(銀行)の審査基準や、金利の相場などでも変わります。

購入したい物件の値段や、返済に回せる金額は家庭によって異なります。大切なのは、住宅ローンの仕組みを知って、自分に合う方法を選ぶことです。

住宅ローンは、完済まで15~35年かかります。借りられる限度額より、無理なく返済できるか否かで計画を立てましょう。

年収400万円の手取りは約320万円

給料のうち約2割は税金や保険料で引かれます。年収400万円の手取りは「約320万円」で、月の手取りは「約26.6万円」です。

ボーナスの割合が多く、月の手取りが20~22万円の人もいます。ローン返済は毎月あるので、出ないかもしれないボーナスは除外して考えたほうが良いです。

食費や水道光熱費、教育費など、毎月の出費を差し引き、住宅ローン(住居費)に回せる金額が決まります。

また、老後のために貯金したり、冠婚葬祭など突然の出費に備えたりと、常に長期的な目線で計画を立てる必要があります。

無理のない借り入れは2000~2500万円程度

一般的に、無理のない住宅ローンは「税込年収の5~6倍まで」と言われています。年収400万円だと「2000~2500万円」程度です。

金融機関は、年収のうち返済に回せる割合(返済負担率)を「税込年収の30~35%」と考えます。金利などをふまえると、計算上は35年ローンで3000万円近く借りられます。

ただし、金融機関の計算するローン限度額は、各家庭の事情まで考えていません。毎月の住居費は「手取りの20~30%程度まで」と考えると現実的です。

金利によって返済の総額が変わる

借り入れの際は、金利で増える返済総額も意識しましょう。金利1%の違いで、総額が1000万円以上異なるケースもあるからです。

金利は金融機関ごとに設定が違い、選ぶ商品のタイプで変わります。主に、以下4つのタイプがあります。

固定金利型 完済するまで金利が変わらない
変動金利型 定期的に金利が見直される
固定金利期間選択型 一定期間毎に固定か変動か選べる
ミックス型 固定金利と変動金利で分けて借りる

住宅金融支援機構の集計によると、2021年6月時点での民間金融機関の金利(中央値)は、固定金利が約3%、変動金利は約2.4%でした。

安定志向の人は、固定金利型を選ぶべきです。金利相場の影響を受けないので、返済の計画が立てやすいからです。

変動金利型は、金利が上がると損するリスクがあります。期間選択型やミックス型は、固定と変動のリスクを分散するイメージです。

ペアローンや収入合算を勧められたら要注意

共働きの夫婦が「ペアローン」や「収入合算」を勧められた場合は、借りすぎないように気を付けましょう。

ペアローンとは、借り入れ可能額を増やすために、夫婦それぞれが住宅ローンを組む方法です。お互いの連帯保証人になり、金額の割合が家の持ち分になります。

夫婦両方が債務者になりたくない場合は、収入合算で借り入れを増やす方法もあります。ただし、ローン完済まで夫婦関係が良好で、働き続けられるとは限りません。

世帯収入ギリギリのローンは、安易に組まないほうが良いです。リスクの高い手段だと覚えておいてください。

借り入れ可能額は金融機関の審査次第

最終的な借り入れ可能額は、金融機関が審査して決めます。一般的に、ローン審査には「事前審査」と「本審査」の2段階あります。

事前審査に通過したらお部屋の売買契約を結んで、ローンの条件が確定するのは「本審査」に通過した後です。

最長80歳までに完済するスケジュールで、健康状態もチェックされます。審査で見られる項目は、主に以下の5つです。

・年収と職業などの属性
・年齢や健康状態
・家の資産価値(担保評価)
・返済負担率
・他の借り入れ

家自体に価値がないなら、住宅ローンは組めません。返済が不可能になった場合は、金融機関が家を売り(競売)に出して回収するからです。

審査によっては貸してもらえない他に、希望より少ない額を提示されたり、返済期間を短くされたりします。また、金利が高めに設定されるケースもあります。

売買契約の際は、銀行から融資が下りないときの扱いを確認しておきましょう。ローン審査に落ちたら、ペナルティなしで解約できる特約を結ぶのが通常です。

返済負担率と他の借り入れの関係

返済負担率は、年収400万円未満なら30%まで、400万円以上なら35%までなど、金融機関ごとに基準があります。

例えば、年収450万円で返済負担率35%の場合、返済可能額は「約157万円」と評価されます。さらに金利やローンの年数を計算して、借り入れ可能額が決まります。

車のローンやリボ払いなど、他にも借り入れがあると、返済可能額の評価に影響します。事前に完済すべきかは計算で予測できるので、FPや不動産屋にも質問してみましょう。

金融機関によっては、使わないキャッシング枠まで返済可能額に含めて審査します。カードを何枚も持っている人も要注意です。

借りられる金額の目安を比較できる

インターネット上で、借り入れ可能額の試算ができるツールもあるので活用しましょう。

「住宅ローン比較窓口」のシミュレーションツールを使用して、以下の設定で借り入れ可能額を試算してみました。

・年収400万円、ボーナスなし
・返済比率30%
・35年固定金利
・元利均等返済方式

2021年6月のシミュレーションでは、借り入れ可能額は「約3428万円」でした。参考に、銀行による比較も以下にまとめます。

金利 借り入れ可能額
(概算)
三菱UFJ銀行 1.75% 約3,138万円
新生銀行 1.40% 約3,318万円
りそな銀行 1.29% 約3,375万円
横浜銀行 1.20% 約3,428万円

最低でも、3社は比較してみたほうが良いです。借りられる金額の他に、金利が0.1%違うだけで返済総額は数十万円も変わります。

不動産屋が、ローンを紹介してくれるケースも多いです。金利を優遇してもらいやすいので、あわせて検討するべきです。

ローンは賃貸の家賃より安く抑えるべき

住居費にいくら回せるか考える際に、賃貸では「手取りの3分の1まで」なら無理なく払えると言われています。

持ち家の住宅ローンは「手取りの20%」まで抑えたほうが良いです。他にも、不動産にかかる税金や、修繕費などの固定費があるからです。

住宅ローンの返済を手取りの20%に抑えれば、固定費が払えない事態は防げます。

持ち家の固定費は税金と維持費

持ち家の固定費は、税金と維持費です。以下で、入居中に発生する費用をまとめました。

相場
固定資産税 物件評価額の1.4%程度/毎年
都市計画税 物件評価額の0.3%程度/毎年
管理費+修繕積立金
(分譲マンションのみ)
合計3万円程度/毎月
建物の修繕費
(不具合が生じた場合のみ)
実費(箇所による)
町内会費 数百~千円程度/毎月

ローンさえ終われば、賃貸より安く維持できるケースがほとんどです。家賃は、上記の固定費もふまえて割高に設定してあるからです。

家を手放す可能性も考えて、資産価値の下がりにくい家を選ぶことも重要です。立地が良くて管理が行き届いている物件は、人気があるので価値が下がりにくいです。

返済期間は最長で組んだほうが良い

住宅ローンの返済期間は、最長で組んだほうが良いです。月々の出費を減らせますし、原則は後から返済期間を延ばせないからです。

10年間は住宅ローン控除(減税措置)を受けながらローンを返済して、余裕ができたら繰り上げ返済する手もあります。

注意点として、ローンが長いほど金利で総額が増えることと、完済年齢の上限(80歳)は意識する必要があります。購入は早めのほうが計画を立てやすいです。

元利均等返済と元金均等返済の違い

住宅ローンの払い方は「元利均等返済方式」と「元金均等返済方式」の2種類あり、それぞれに長所と短所があります。

元利均等返済方式は「毎月の返済額が一定」

元利均等返済方式の図解

元利均等返済方式は、毎月の返済額が一定で、計画が立てやすいです。

ただし、返済当初は利息分を多く含み、残債務が減るまで時間がかかります。

元金均等返済方式は「残債務の減りが一定」

元金均等返済方式の図解

元金均等返済方式は、利息を除いた元金が毎月一定です。返済当初は残債務が多いため金利分が大きく、生活費が圧迫されます。

繰り上げ返済や住宅ローン控除を活用すれば、大差ないとも言われています。専門家のアドバイスを聞いて決めれば大丈夫です。

生活費から逆算して予算を組むべき

住宅ローンなどの住居費にかけられる予算は、生活費から逆算して組むべきです。

以下で、年収400万円の生活費例(住居費除く)を紹介します。手取りは約320万円なので、月に「約26.6万円」の予算がある想定です。

食費 40,000円
水道光熱費 8,000円
娯楽費・交際費 50,000円
通信費 10,000円
交通費 10,000円
衣類・日用消耗品代 20,000円
合計 138,000円
残り 128,000円

残りの12.8万円から、住居費と貯金、税金などを捻出する必要があります。住居費を「手取りの20%」で考えると「約5.3万円」です。

住宅金融支援機構の公的ローン「フラット35」のシミュレーターで、35年ローンを試算してみました。

固定金利1.35%、元利均等返済、月々返済を6万円の設定だと、借り入れ可能額は「2007万円」でした。

手取りの30%にあたる8万円を月々返済にすると、借り入れ可能額は「2676万円」でした。やはり、2000~2500万円の借り入れが現実的だと考えられます。

固定資産税や管理費を考慮した場合

月の手取りから考えると、住宅ローンに回せる金額の目安は「8万円」程度です。残りの12.8万円のうち、持ち家の固定費が毎月3~4万円必要だからです。

東日本不動産流通機構の2020年度の統計によると、管理費と修繕積立金の合計は、平均「約2.4万円」です。

固定資産税と都市計画税には軽減措置があり、年間で10~15万円程度と言われています。月に換算すると「約0.8~1.3万円」です。

持ち家の固定費は物件によっても異なり、8万円だとギリギリです。月々の返済額は、多すぎず少なすぎないのがベストです。

頭金を払うと毎月の負担を減らせる

貯金がある人は、頭金を払うと毎月の負担を減らせます。例えば、3000万円の家を買うために「頭金1000万円」を払えば、借り入れが「2000万円」で済みます。

3000万円の35年ローンだと、シミュレーターで毎月「9万円」返済のところ、2000万円の35年ローンなら「6万円」まで減らせました。

注意点として、買った後に売れる価格が「1700万円」だとすると、残債務2000万円なので「300万円のマイナス」です。貯金が0円だと、売りたくても売れません。

手元に1000万円を残して3000万円のローンを組めば、計画的に貯金してマイナスを埋めていけます。頭金を払うかどうかは、長期的に考えて決めましょう。

年収400万円の返済シミュレーション

家庭ごとに生活費や貯金額が異なるため、シミュレーションは自分に合った条件で繰り返すことが大切です。

以下で、子ども1人の家庭で2500万円借りた場合の、返済シミュレーションを紹介します。少しずつパターンを変えて説明するので、参考にしてみてください。

フラット35の固定金利1.35%の場合

夫が年収400万円、妻が専業主婦で5歳の子どもが1人いる場合のシミュレーションです。35歳で中古マンションを購入して、定年の65歳までに30年で完済する計画です。

借り入れ金額は2500万円で「フラット35」「固定金利1.35%」「元利均等返済方式」の、フルローンです。

総返済額:約3,200万円
月々の返済:約85,000円

シミュレーターを使った試算では、月々返済が約8.5万円です。手取りの「約32%」にあたるので、少し苦しい返済計画と言えます。

ボーナスや昇給幅を考えれば何とかなります。ただし、教育費を考えると、共働きしたり親を頼ったりしないと厳しいです。

金利を2%にした場合

借り入れの金利は、審査によって決まります。勤続年数の長い大企業の正社員や、安定している人ほど安い金利で借り入れが可能です。

金利が安く借りられるとは限りません。金利を1.35%から2%に変えて、他は同じ条件で再計算しました。

総返済額:約3,500万円
月々の返済:約92,000円

シミュレーターを使った試算では、月々返済が約9.2万円です。手取りの「約35%」にあたり、厳しい返済計画です。

貯金があれば借りる金額を減らす、70歳までの35年ローンにするなど、月々返済を抑える方法をとるべきと考えられます。

ローン期間を35年に伸ばした場合

金利2%のまま、借り入れを2000万円、35年ローンにしました。収入が上がって子育てが落ち着いたら、繰り上げ返済や共働きを考えるイメージです。

総返済額:約2,900万円
月々の返済:約67,000円

シミュレーターを使った試算では、月々返済が約6.7万円です。手取りの「約25%」まで抑えられていて、現実的な返済額に落ち着きました。

一人暮らしの場合

一人暮らしの場合は、教育費を考える必要がないので多少は無理できます。

住居費に回せる金額は人によって異なるので、自分の生活費と比較してシミュレーションしてみてください。

そもそも購入代金を抑えられれば、苦労も少ないです。自分の生活費からの試算を不動産屋に伝えて、適切な物件を探してもらいましょう。

購入時は物件価格×10%ほど現金が必要

自己資金が必要と知った人のイメージイラスト

購入時は「手付金と諸費用」として、最低でも「購入価格の10%」は現金が必要です。新築では「申込証拠金」が必要なケースもあります。

頭金なしの住宅ローンでも、自己資金は必要です。中には自己資金0円のサービスもありますが、家を買うなら貯金しておくべきです。

希望の額を借りられるとは限りませんし、自己資金は審査のプラス情報になるからです。何より、貯金があるほど安心できます。

手付金は契約の意思表示

手付金とは、契約する意思表示として支払う、購入金額の一部です。目安は購入価格の5~10%で、契約手続きの際に支払います。

払った後に買主から契約解除すると、ペナルティとして没収されます。売主の事情で契約解除したい場合は、倍額で返金されます。

手付金の最終的な金額は、売主が決めます。交渉で安くしてもらえるケースもあるので、初期費用が心配なら相談の余地はあります。

諸費用の内訳を紹介

購入価格の10%程度の「諸費用」について内訳を紹介します。

内容
団体信用生命保険料 死亡など万が一に備えた保険料
火災保険料 建物・家財の保険料
事務手数料 金融機関に支払う手数料
仲介手数料 不動産屋への報酬
登記代行手数料 司法書士への報酬など
登録免許税 所有権と抵当権の登記にかかる税金
固定資産税清算金 売主が1年分払う税金の日割り清算
不動産取得税 不動産を購入するとかかる税金
ローン保証料 保証会社に支払う手数料
印紙税 売買・ローンの契約書にかかる税金

ローン保証料とは、保証会社に支払う手数料のことです。保証会社は、返済が不可能になると立て替えてくれます。その後は保証会社に返済していく流れです。

フラット35のように、保証会社が不要な商品もあります。保証会社を使わないと、金融機関に貸し倒れのリスクがあるので、そのぶん審査は厳しいです。

分譲マンションでは、売主に管理費や修繕積立金の未払いがあると、買主が支払う必要が生じます。契約の際に必ず確認しましょう。

実際はさらにお金が必要

家を買うための費用の他にも、引っ越しに必要な費用があります。住宅ローンとは別でかかるので、予算を考えるときは忘れないように気を付けましょう。

引っ越し代金はファミリーだと10万円程度で、家具家電もすべて揃えると20~30万円はかかります。

家事や地震、病気に備えた保険に加入すると、さらにお金が必要です。なるべく貯金はしておいて、無理な借り入れをしないように気を付けましょう。

住宅ローン控除を使えば実質的に低金利

減税制度を使わないと、数十万~数百万円も損してしまう場合があります。特に、住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)は、必ず押さえておきましょう。

残債務の1%(上限あり)も所得・住民税が減らせるので、実質的に低金利で借りられます。

所得税は最大40万円、それ以上は住民税から13万6千5百円まで減税できます。

住宅ローン控除が適用される条件
・床面積が登記簿上の面積40~50㎡以上
・所得が一定(1000万円~)以下
・取得後6ヶ月以内に入居して住み続ける
・家の半分以上が居住スペース
・10年以上の住宅ローンを組む
・築25年以内または耐震基準を満たす など

適用される条件は、法改正で少しずつ変わっています。購入の際には、最新の適用条件を必ず確認しましょう。

ちなみに、1%の減税を受けるためには、新築なら2021年9月末まで、分譲マンションなどは2021年11月末までに契約する必要があります。

税金関係は法改正を控えていて、制度は今後も変わっていきます。最新情報を調べるのは大変ですが、損しないようにアンテナを張っておきましょう。

専門家の意見を聞いて長期的に考えるべき

理想的な物件を手に入れるためには、専門的な知識が必要です。手っ取り早いのは、不動産屋やFPの主催する講座に参加する方法です。

予算や理想の暮らしから、いくらまでローンを組んで、どんな物件を買えば良いかアドバイスしてもらえます。

税金の優遇措置や、費用を抑える方法についてアドバイスを受けられます。

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