お部屋探しのコツや知識まとめブログ|Rooch(ルーチ)
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中古マンション購入の注意点を徹底解説!失敗しないためのチェックリスト付き

中古マンションを購入しようとしている人達のイラスト

「中古マンションは何に注意すべき?」という疑問を解決します!物件探しや内見のチェックポイントを、わかりやすくまとめました。

家は一生のうちでも1番高いと言っていい買い物です。費用を抑えて理想的な物件に住む方法も紹介しています!ぜひ参考にしてください。

この記事は、ファイナンシャルプランナーの、岩井勇太さんに監修してもらいました!

監修 岩井 勇太
チャット不動産イエプラ メディア事業部
ファイナンシャル・プランナー
宅地建物取引士

専門知識と経験を活かして、最適な物件選びから、長期的にみて損しないライフプランのサポートまでおこなっています。一人暮らしからファミリー世帯まで、幅広くリピートを獲得しています。

中古マンション購入の注意点は4種類

中古マンション購入の注意点は、大きく分けて「立地」「建物」「費用」「不動産屋」の4種類です。

駅の近くで買い物環境が充実していても、人が多くうるさい場合があります。リノベーション済みでも、建物自体が傷んでいるなど注意点がいくつも存在します。

不動産屋からは、契約前の「重要事項説明」で、注意点の詳しい説明があります。しかし、契約手続きの当日におこなうのが通常なので、疑問点は事前に確認が必要です。

大切なのは、事前にチェックするべき最低限の項目を知っておくことです。4つの注意点に関しては後ほど詳しく解説するので、そちらを参考にしてください。

中古マンションは内見で確認できる情報が多い

中古マンションは、内見してから購入できます。1件だけ見て決めずに、最低でも4~5件は比較するべきです。賃貸でも2~3件見るのは普通なので、買う場合はなおさらです。

内見には不動産屋が同行します。入居後に後悔しないためにも、内見当日は注意点をおさえて積極的に質問しましょう。

ちなみに、新築だとモデルルームや資料だけで判断するケースが多く、日当たりや広さを実際に確認できないのが難点です。

気に入ったお部屋は何回か見に行くべき

気に入ったお部屋は朝・昼・夜、平日・休日と条件を変えて、何回も見に行くべきです。

時間帯や曜日によっても、人通りや騒音など、街の印象が変わるからです。

以下で、内見時に最低限チェックする項目を、リストにしたので活用してください。

①周辺の環境
必要な施設はあるか スーパー、コンビニ、薬局、銀行、役所など
時間帯や曜日の違いは 朝・昼・夜、平日・休日すべて問題ないか
騒音やにおいの確認 感じ方は人により違うので、同居家族がいれば全員
②共用部の確認
ゴミ捨て場や廊下 清掃されているか、物が散らかっていないか
外観など 外壁の剥がれやひび割れ、排水まわり
掲示板・共用ポスト 古いものが溜まっていないか、落書きの有無
家具の搬入経路 エレベーターや階段も確認
防犯性のチェック オートロック、防犯カメラ、簡単に侵入できるか
③室内の確認
眺望、日当たり、風通し 洗濯物が乾かせそうか、湿気が逃がせそうか
防音性の確認 室内での音の響き方や、外からの聞こえ方
におい カビ臭さなど、近辺にゴミ屋敷がないかも確認
広さやお部屋の数 狭くないか、持て余さないか、減税を受けられるか
水回り 位置に問題ないか、配管に問題はないか
リフォーム可否 希望のリフォームが可能か

室内のチェックは眺望や日当たり、広さや風通しが重要です。内装はリフォーム・リノベーションで綺麗にできるケースがほとんどです。

リノベーションとは、骨組み以外すべて新しく作り変えて、お部屋を生まれ変わらせる方法のことです。

コストを抑えて新築同様のお部屋に住めるので、さまざまな媒体で話題になっています。

こまめに不動産屋に連絡して質問するべき

内見日以外でも、不動産屋の営業時間内なら、電話やメールで質問できます。

あらかじめ質問したい内容をまとめて、事前に解決できる内容は確認してしまいましょう。

以降で「立地」「建物」「費用」「不動産屋」の4つに分けて、中古マンション購入の注意点を具体的に解説していきます。

①立地は特に厳選するべき

まず「立地」に問題ないか確認するチェックリストを紹介します。

災害発生リスクは 自然災害のリスクをハザードマップで確認
治安はどうか 子育てしやすさ、夜の雰囲気、犯罪発生マップも確認
相場より高くないか 近隣の価格相場と比較、REINSの公開情報でも確認
制度に影響は出ないか 子どもの学区は問題ないか、家賃補助が適用される範囲か
住みやすさはどうか 買い物しやすさ、病院などは近くにあるか、交通アクセス
騒音は問題ないか 車道や線路の騒音は耐えられるレベルか
嫌悪施設の有無は 風俗店やラブホテル、お墓や葬儀場、暴力団事務所など
開発予定の有無 自治体の公式サイトを確認、不動産屋にも質問

持ち家に住むと、次の引っ越しは大変です。立地は重要なので、さまざまな視点から厳選しましょう。

安全性(災害リスク・治安)

自然災害や事件に遭わないためにも、購入前に「自治体のハザードマップ」や「警視庁の犯罪発生マップ」を確認しておきましょう。

ハザードマップは、洪水や津波、地震や液状化などの、災害リスクが確認できます。避難所も掲載されているので、調べておくと良いです。

犯罪発生マップは、実際に起きた事件を細かく確認できます。大きな事件はもちろん、女性なら公然わいせつを、子どもがいるなら不審者・声掛け情報を重点的に見てください。

価格の相場と制度への影響

買う家の値段が、似た物件の取引事例と比べて高い場合は、相場と比較してみましょう。販売価格に、利益分を上乗せされている可能性があるからです。

建築コストの差など、相場と値段が異なる理由があるなら、納得して支払ったほうが後悔しません。

過去の取引事例は、全国指定流通機構連絡協議会の運営するサイトREINS Market Informationで、築年数や面積を指定して確認できます。

子どもの学区や、勤め先の家賃補助制度に影響が出ないかも要注意です。

住みやすい環境か

交通アクセスなど、生活の利便性を確かめましょう。病院や役所、銀行や郵便局の位置も確認したほうが良いです。

駅やバス停に近く、商店街が近い利便性の高いエリアは、家の価値が下がりにくいです。

ラブホテルや風俗店の近くは、治安が良くない傾向があります。また、お墓や葬儀場を気にする人は、必ず最初に確認してください。

将来性も考える必要がある

自治体のホームページで、今後の地区計画を調べておきましょう。今後の開発次第では、家を手放す必要が生じるからです。

背の高いビルが近くに建ったり、人口が増えたりすると、住みづらくなる可能性があります。

インターネットで調べてみたり、近くに建築中のビルやマンションがないか見に行ったりと、将来の住環境まで考える必要があります。

将来売ったり賃貸に出す可能性も考えましょう。発展していくエリアは、資産価値が下がりにくいです。

②建物は長く住めそうかを確認する

「建物」に問題がないかのチェックリストを、以下にまとめました。集合住宅ならではの注意点が多いです。

築年数 新耐震基準か、築何年か、耐震基準適合物件か
建物の強度 外壁や配管の傷み、傾いていないか、ピロティの補強
権利関係のチェック 広さや権利を登記事項証明書で確認
メンテナンス状況 ごみ捨て場や廊下の清掃状況、火災報知器や消火器
共用部の設備の質 宅配ボックス、メールボックス、オートロックなど
管理費・修繕積立金 金額は妥当か、滞納の有無、共用部の火災保険の有無
共用部に問題はないか 家具搬入できる幅があるか、私物放置がないか
管理規約は大丈夫か 希望のリフォームが可能か、ネット環境、アンペア数
住人は問題なさそうか 騒音やマナーに問題はないか
事故物件じゃないか 不動産屋と売主に質問、大島てるでも確認
建物の防犯性 防犯カメラの有無、死角に侵入経路はないか

建物の寿命は、メンテナンス次第で長くも短くもなります。長く住めそうかは、築年数や管理状況を見て、総合的に判断するべきです。

築年数と建物の強度

中古マンションは、耐震性を意識して探しましょう。1981年の建築基準法改正で、耐震基準が大幅に見直されているからです。

1981年6月1日以降の建築確認申請を受けた「新耐震基準」なら、震度6強~7の地震でも倒壊しないと言われています。

具体的には、2021年現在だと「築35年以内」で探せば、まず新耐震基準の物件です。

もっと古い建物でも、耐震補強の工事がしてあるケースもあります。詳しくは不動産屋に確認しましょう。

権利関係と広さのチェック

不動産取引では、基本的に「登記情報」で権利関係を確認します。誰が所有者か、借金の担保になっていないかなどの情報が確認できます。

主に、不動産屋から「重要事項説明」で話される項目です。法務局で「登記事項証明書」を取得すれば、自分でも内容を事前にチェックできます。

売主と所有者は同じか、借地権付きでないか、40㎡以上か、抵当権があるなら購入前いつ抹消してもらえるかなどを確認してください。

売買契約には法律専門家の司法書士が関わるので、権利関係の問題は起きづらいです。安心のために確認するイメージです。

住宅ローン控除(減税措置)を受ける条件

残債務の1%(上限あり)も所得・住民税が減らせる「住宅ローン控除」は、中古マンションでも恩恵が受けられます。

ただし、築年数や耐震基準、広さなどの条件があります。基本的に不動産屋が物件紹介の際に意識しているので、あまり心配しなくて大丈夫です。

もし不安なら「住宅ローン控除が使える物件が良い」と伝えてください。法改正を控えているので、今後は基準が変わる可能性もあります。

管理が行き届いているか

管理が行き届いているかは、かなり重要です。マンションは手入れしないと劣化が早く、資産価値が下がりやすいからです。

コンクリート造マンションの寿命は、メンテナンス次第で100年以上もつと言われています。

ただし、マンションの劣化具合によっては、20~30年程度でも高額な修繕が必要になったり、取り壊しが計画されたりします。

不動産屋に確認するべき項目

管理組合により計画は異なるので、以下の書類が見たいと不動産屋に相談してみてください。

・重要事項に係る調査報告書
・管理規約と使用細則
・長期修繕計画
・総会議案書と議事録

重要事項に係る調査報告書には、基本的な内容がまとめられています。入居後に負担する「管理費」「修繕積立金」の金額や、滞納の有無も記載されています。

売主が管理費や修繕積立金を滞納していると、買主の負担になる可能性もあるので、確認したほうが良いです。

管理規約・使用細則とあわせて、リフォームの可否や入居後の生活の縛りを確認しましょう。ペットが飼えないなどの決め事もまとめられています。

議事録など、すべてを見れないケースもあります。その際は「取り壊し計画がないか」と「希望のリフォームの可否」を確認しましょう。

住人や防犯性に問題がないか

上下や両隣からの騒音や、共用部の使用マナーなど、問題がないか確認しておきましょう。

売主がまだ住んでいる場合は、あわせて暮らしやすさを質問できるとベストです。不動産屋に質問すれば、整理して回答してくれます。

家を売る決断をした理由が、ご近所トラブルや暮らしにくさが原因の可能性もあります。聞かれたら嘘はつけないので、やんわりと確認してみてください。

③費用面は長期的に損していないか見る

「費用」に問題ないかチェックするリストを紹介します。購入の費用と入居後の固定費が、予算に収まるかを重視しましょう。

諸費用・手付金 自己資金がいくらあるか、頭金はいくら用意できるか
売主は個人か 法人だと消費税がかかるので不動産屋に確認
住宅ローン審査 審査の不安要素はあるか、金融機関を比較したか、不動産屋にも相談
減税措置や給付金 受けられる物件かどうか、不動産屋にも相談
ローン審査に
落ちたときの扱い
何が返金されるかなど、契約書で必ず確認
管理費・修繕費 支払い続けられる金額か、共用設備と比較して妥当か
固定資産税・都市計画税 支払い続けられる金額か
駐車場と駐輪場の代金 料金は予算内か、空き状況

購入価格の10%ほど現金が用意できるか

一般的に、中古マンション販売価格の「諸費用」にあたる部分は、住宅ローンとは別で清算します。最低でも、販売価格の10%程度は現金で確保しておくべきです。

諸費用の内訳は、関係者への手数料や、不動産登記にかかる費用などです。また、手付金といって、購入価格の5~10%は売買契約の当日に先払いするのが通例です。

初期費用に不安がある人は、不動産屋に相談して、資金計画を練りましょう。予算を決めてから家を探したほうが良いです。

売主は個人か確認する

多くの中古マンションの売主は個人です。売主が法人(不動産屋など)だと、建物価格に消費税がかかるので要注意です。

売主が法人の場合は、仲介手数料が不要なケースが多いです。ただし、建物の価格に消費税がかかると、通常は仲介手数料より高いです。

建物の消費税と仲介手数料有無の比較例

仲介手数料の一般的な計算式は「売買価格×3%+6万円+消費税」です。売却価格2500万円の物件で、比較します。

仲介手数料あり・建物は消費税なし
・建物2,500万円
・仲介手数料89.1万円
合計「約2,589万円」
仲介手数料なし・建物は消費税あり
・建物2,750万円
・仲介手数料0円
合計「約2,750万円」

仲介手数料を支払っても、建物に消費税なしのほうが「約161万円」安いです。売主が個人か法人かは大きいので、早めに確認しましょう。

住宅ローンの審査が通るか

家を買うときは、住宅ローンを組むのが一般的です。借り入れは、無理のない金額にしましょう。返済能力が認められないと、本審査に落ちる可能性があります。

金融機関の本審査は、売買契約よりも後です。お金が借りられないときに、ペナルティ無しで契約解除できるか必ず確認してください。

どこからもお金が借りられないなら、手付金を返金され解除できる特約を結ぶのが通常です。

ちなみに、借り入れの上限は金融機関(銀行)のシミュレーターでも目安が確認できます。

入居後の固定費も考えられているか

住宅ローン返済の他にも、管理費や修繕積立金などの固定費があります。月々返済をいくらにするか考える際は、必ず固定費も考慮してください。

毎月、住宅ローン+3~4万円程度は必要です。それぞれの価格は物件にもよりますが、固定費の内訳は以下のとおりです。

相場
固定資産税 物件評価額の1.4%程度/毎年
都市計画税 物件評価額の0.3%程度/毎年
管理費+修繕積立金
(分譲マンションのみ)
合計3万円程度/毎月
駐車場・駐輪場 内容による
建物の修繕費
(不具合が生じた場合のみ)
実費(箇所による)
町内会費 数百~千円程度/毎月

東日本不動産流通機構の2020年度の統計によると、管理費と修繕積立金の合計は、平均「約2.4万円」です。

オートロックなど、設備のグレードと管理費の価格が見合っているかも重要です。設備に対して高すぎる場合は、値段の根拠を質問したほうが良いです。

固定資産税と都市計画税には軽減措置があり、年間で10~15万円程度が目安です。月に換算すると「約0.8~1.3万円」でも、年4回払いなので計画的な貯金も必要です。

④不動産屋は味方になってくれるか

「不動産屋」に問題ないかのチェックリストです。中には、売主の利益を優先する不動産屋もあります。中立な立場で対応してくれるか、対応で見極めましょう。

仲介業者について 対応エリア・業務範囲、行政処分を受けていないか
仲介手数料について 金額が上限を超えていないか、不明金がないか
担当者は親身になってくれるか デメリットも話してくれるか、対応の速さ、交渉力は
長期的な目線でアドバイスしてくれるか 入居後のライフプランまで考えてくれるか
お得な提携業者を紹介できるか 住宅ローン、保険、リフォーム・リノベーションなど

不動産屋に問題がないか

不動産屋は、直近で監督処分を受けていないか確認しておきましょう。国土交通省ネガティブ情報等検索システムで調べられます。

法律を守っていること、対応できる業務の幅広さ、紹介してくれるエリアで判断しましょう。

中古マンションは豊富なエリアに空室があります。広範囲に対応できる不動産屋は、選択肢が多くおすすめです。

売却や購入、賃貸など、不動産屋によって強みが異なります。良い物件を紹介してもらえないなら、不動産屋を変えてみるのも手です。

自分に合う担当者がついてくれるか

中古マンションを探すときは、デメリットをしっかり話してくれて、長期的な目線でアドバイスしてくれる担当者がおすすめです。

不動産業者は入れ替わりが激しく、担当者ごとに経験値や交渉力が異なります。運の要素もあるので、合わないと感じたら変えてもらいましょう。

ローン返済が苦しい予算ギリギリの物件を提案されたり、無礼な担当者がついたりした場合、断って大丈夫です。

お得な提携業者を紹介してくれるか

家の購入には、金融機関や保険会社、リフォーム業者、引っ越し業者など、さまざまな会社が関係します。

お得な提携サービスが紹介できる不動産屋もあるので、どこまで対応してもらえるかは細かく確認しましょう。

提携のサービスは、割引してもらえる可能性が高いです。紹介できる窓口が多いほど損せず、スムーズに手続きできます。

購入と同時にリノベーションすると心配が少ない

中古マンションは購入と同時にリノベーションがおすすめです。リノベーションは、予定した工事を実現するために入念な下調べ・中間検査をするので、心配が少ないです。

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