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家賃交渉|値下げを成功させるコツやタイミングは?失敗する人の5つの特徴

家賃やお金のこと

2018年10月19日投稿

イエプラ イエプラ

家賃交渉の成功率ってどれくらいなの?という疑問を解決します!家賃交渉を成功させるコツや、成功しやすい時期、交渉に失敗する人の特徴、交渉に応じてもらいやすい物件の特徴、家賃以外に費用を抑える方法なども詳しく解説します!

ご紹介する内容は、家賃交渉に強いと言われている不動産屋「家AGENT押上店」店長の阿部さん監修です。プロならではの専門的な意見もわかりやすく紹介していきます。

阿部さん
(監修してくれた人)

家AGENT押上店の店長。家賃交渉が得意で、成功させた実績が多いベテランです。

家賃交渉は可能だが成功率は5~10%

家賃交渉は可能だが成功率は全体の5%~10%と低いです。しかも、ほとんどが1,000円~3,000円ほどしか下がりません。

よく、家賃は簡単に下がるものと考えられますが、賃貸物件の契約時の敷金や礼金といった初期費用よりも、圧倒的に難易度が高いです。

家賃は毎月発生する費用なので、2,000円下げるだけでも1年間で24,000円も大家さんの収入減ります。また、入居者間で家賃が異なると、トラブルになりかねないので、なかなか応じてもらえません。

家賃を値下げするためには、値下げ交渉が上手な不動産屋を味方につけることが1番の近道です。

「このお部屋気に入ってるのに家賃が高くて手が出せない」「あとちょっと安ければな…」って思っている人は、まず相談してみてください!

家賃交渉を成功させるためのコツ

電卓と住宅の置物
家賃交渉は、不動産屋との信頼関係が最も重要になってきます。

不動産屋が自分の代わりに交渉をするため、いかに不動産屋に気に入ってもらえるかがカギとなります。気に入ってもらえると、交渉に費やす時間や熱量が増え、成功する確率が高くなります。

また、周辺の家賃相場からあまりにもズレたお願いはしてはいけません。例えば、周辺の家賃相場が8万円なのに「家賃6万円にして」と言っても遠回しに断られます。

「営業と信頼関係を築く」「周辺の相場から大きくズレない」ことを前提に、ほかにも成功させる秘訣を紹介します。

お願いベースで話をする

いきなり「家賃1万円下げてください!」って言ってきた人は、入居後も無理難題を言ったりしてトラブル起こすのではないかって不安に思いますね。

不動産屋は、大家さんに交渉する前に「家賃を下げてでも住んでほしい人」かどうか確認しています。当たり前のように家賃を下げてくれと伝えるのではなく、お願いベースで話をしてください。

内見時に交渉したほうが成功しやすい

内見時に不動産屋から「このお部屋はどうでしたか?」と感想を求められるので、気に入ったお部屋であればその時に家賃交渉をしたいと伝えたほうが成功率が上がります。

内見時であれば、不動産屋が「家賃の問題さえクリアすればここで契約してもらえる」と感じるので、話を聞いてもらいやすいです。

「予算を少し超えている」と言う

交渉するときは「本当は住みたいのに家賃だけがネック」という雰囲気を伝えることが大切です。部屋を本当に気に入った人なら、長く住み続けてくれるかも、と考えられるからです。

大家さんは「定額の家賃を払ってるけどすぐ出ていきそうな人」よりも「多少家賃が低くても長く住んでくれる人」のほうを好みます。

値下がりしたら契約すると伝える

交渉まで応じたのに結局契約しなさそうな人とは、大家さんも管理会社も交渉してくれません。

「家賃が安くなったら絶対に契約します!」という意思を伝えるべきです。

家賃発生日は大家さんに合わせる

値下げ交渉を成功させたいなら、家賃発生日は大家さんの設定日に合わせましょう。

家賃発生日とは、名前の通り家賃が発生する日のことです。一般的な不動産屋では申し込みを入れた日から約2週間後に設定されます。

例えばこの家賃発生日を1ヶ月後まで待ってもらったとします。そうすると、大家さんは本来受けとることができる1ヶ月分の家賃を受け取ることができません。

この時点で大家さんに1つお願いを聞いてもらっている状態なので、さらに家賃の値下げまでしてもらうのは難しいです。

下げて欲しい金額を具体的に伝える

「いくらでも良いから家賃を下げてくれ!」では、営業マンが大家さんに伝えづらく、交渉に失敗しやすいです。

「家賃を2千円下げてくれれば予算に収まる」「3千円下がればすぐに契約する」といったように、具体的にいくら下げてほしいのか伝えましょう。

家賃交渉は4月~7月がオススメ

家賃の値下げ交渉するなら不動産屋の閑散期である4月~7月がオススメですね。僕たち営業マンの時間も確保しやすいので、大家さんにしっかり交渉することができます。

繁忙期である1月~3月は家賃交渉に応じなくても、すぐに次の入居希望者が現れるので繁忙期の家賃交渉は、ほとんどできません。

下記では4つの時期にわけて、不動産屋が繁忙期なのか閑散期なのか、どういった特徴があるのかを解説します

1月~3月

1年で1番忙しい繁忙期です。次から次へと入居希望者が現れるので家賃交渉は絶望的です。この時期の物件は早い者勝ちなので、家賃交渉をしなくてもすぐに契約している人を優先します。

4月~7月

引っ越しシーズンが落ち着いて閑散期に入るため、家賃交渉が1番しやすい時期です。4月になっても入居者がいない物件は1年中空室になってしまうこともあり、大家さんや不動産屋に焦りが出てきます。

入居者が現れない=家賃収入がないといった「焦り」が生まれて初めて、大家さんも家賃交渉に応じるようになります。

8月~10月

10月の異動シーズンに向けて繁忙期に入ります。ただし、8月ならまだ値下げ交渉の余地があるので早めに動きましょう。

4~7月と同じく、大家さんや不動産屋はかなり慌てている時期なので、家賃以外の初期費用などの交渉にも乗ってくれるかもしれません。

11月~12月

閑散期ですが、1月からの繁忙期に向けて不動産屋が動き出しています。11月なら交渉に応じてくれますが、12月は厳しいかもしれません。

長期的に空室のお部屋や、すぐに入居する人であれば、家賃交渉に応じてくれるので、いい物件に安く住むことができる可能性があります。

交渉に失敗しやすい人の特徴

家賃交渉に失敗しやすい人って、だいたい決まってます。ただ単に家賃を下げてほしいっていう人や、1月~3月に言ってくる人、申込書に空欄がある人とかは、大家さんが交渉に応じてくれないです。

家賃の値下げ交渉に失敗しやすい人の特徴は、下記の5つです。当てはまってしまうと、家賃交渉に成功する確率はほぼ0になるので、交渉する前に改善しましょう。

①周辺地域の家賃相場を知らない
②まず審査が通らないかもしれない
③繁忙期に申し込んでいる
④申込書に空欄がある
⑤交渉したい物件が良い物件すぎる

①周辺地域の家賃相場を知らない

交渉したい物件の周辺地域の家賃相場を知らず、現実的に不可能な金額で交渉しても絶対に成功しません。

例えば、家賃相場が約6万円の地域にある、家賃5万8千円のお部屋で、5万5千円まで家賃を下げてほしいと言っても、相場より大幅に安くなるので成功しません。

②まず審査が通らないかもしれない

交渉する前に、そもそも審査に通らない可能性がある人のパターンです。

無職やフリーランス、風俗勤務、アルバイトなど、審査に落ちてしまうことが多い状態の人は、どんな物件であれ、審査に落ちてしまうかもしれません。

審査が通らなければ、そもそも交渉に応じてもらえないので、先に交渉しようとしても応じてもらえません。

③繁忙期に申し込んでいる

大家さんが交渉に応じるのは「交渉して家賃を下げてでも入居してほしい」と思うからです。

繁忙期は交渉に応じなくても入居希望者が集まるので、まず交渉してくれません。

④申込書に空欄がある

大家さんは、直接入居希望者と会うわけではなく、申込書から分かる情報だけで審査するので、1つでも空白があると不審に思われたり、信用してもらえなくなったりします。

就職面接の書類審査と同じように、申込書は丁寧に全項目を埋めるようにするべきです。

⑤交渉したい物件が好条件すぎる

新築や築浅、駅近、デザイナーズマンション、ペット可物件など、交渉したいお部屋が良い物件であればあるほど、交渉は失敗します。

特にデザイナーズマンションやペット可物件などは全国的に物件数が少なく、入居希望者が基本的に絶えないので家賃交渉に応じてもらえません。

家賃交渉が成功しやすい物件の特徴

交渉が成功するかどうかのカギは、大家さんが「早く誰かに入居してほしい!」と考えているかどうかですね。「お金に余裕があるから焦っていない」「老後の趣味でのらりくらりやっている」っていう大家さんは交渉しにくいです。

家賃交渉を成功させ、安いお部屋に住みたい人は、下記の5つの項目に当てはまる物件を探しましょう。

①繁忙期を過ぎたのに空室のまま
②物件の条件が悪く人気が無い
③周辺地域の相場より家賃設定が高い
④空き部屋が多い物件

①繁忙期を過ぎたのに空室のまま

多くの大家さんは、引っ越しの繁忙期である1~3月の間に入居者が決まることを前提にしています。

そのため、繁忙期が終わったのに空室のままのお部屋の大家さんは「繁忙期からもらえるはずだった家賃が無い」状態です。

大家さんは「交渉に乗らず家賃収入が0円のまま放置するより、交渉に乗って多少家賃を下げてでも家賃収入を得たい」と考えます。

②物件の条件が悪く人気が無い

駅から遠い、築年数が古いなど、物件の条件が悪くて入居希望者が集まらないお部屋は、大家さんが焦っていて、交渉しやすいです。

以下のような条件のお部屋は一般的に条件が悪いとされています。

・建築から30年以上経っている
・最寄り駅から10分以上離れている
・1階~3階くらいの低階層にある
・間取りや設備が使いづらい

③周辺地域の相場より家賃設定が高い

周辺の地域より家賃が高いお部屋は、別の安いお部屋に入居者が流れてしまうため、交渉しやすいです。

ただ、交渉する際は周辺の家賃相場よりも低すぎる家賃を希望してはいけません。いくら焦っているとはいえ、収入が下がりすぎる家賃交渉にはさすがに乗ってくれません。

④空き部屋が多い物件

「同じ建物内に複数の空室がある」ということは「大家さんの家賃収入が十分ではない」ということなので、交渉が成功しやすいです。

ただ、空室が多くい新築物件の場合は、入居者を募集したばかりで設定家賃で入居させることができるかどうかを、大家さんも試している段階なので値下げ交渉は失敗します。

家賃以外でも費用を抑えられる

家賃交渉が難しかった場合、家賃以外で費用を抑えましょう。費用を抑える方法は3つあります。

①敷金や礼金が0円の物件を選ぶ
②フリーレント物件を選ぶ
③仲介手数料不要の物件を選ぶ

①敷金や礼金が0円の物件を選ぶ

敷金と礼金は、相場が家賃の1ヶ月分なので、敷金・礼金が0円で家賃6万円のお部屋だった場合、12万円も抑えられる計算になります。

ただし、敷金は退去時のお部屋の修繕に充てられるお金なので、お部屋を綺麗に使っていれば退去の際に返金されます。

敷金0円の物件は、敷金の代わりにハウスクリーニング代を支払います。ハウスクリーニング代は敷金よりも安いので、結果的に初期費用を抑えられます。

▶礼金交渉を成功させるコツはこちら

②フリーレント付き物件を選ぶ

フリーレント付き物件は、大家さんが定めた期間の家賃がタダになる物件です。

ほとんどの物件では家賃の0.5~1ヶ月分がただになるので、初期費用も0.5~1ヶ月分抑えることができます。

▶フリーレント物件の詳細はこちら

③仲介手数料不要の物件を選ぶ

仲介手数料が不要なら、だいたい家賃の1ヶ月分くらい初期費用が安くなります。ただ、仲介手数料の代わりに他の費用を請求されている場合があるので、注意しましょう。

家賃や初期費用の交渉に強い不動産屋は「イエプラ」

「家賃交渉をしたいけど本当に成功するの?」「どうしても家賃交渉を成功させたい!」と考えている人は、家賃交渉を成功させた実績が多い不動産屋「イエプラ」に相談ください!

わざわざ不動産屋に行かなくても、ちょっとしたスキマ時間にチャットで相談するだけで、家賃交渉がしやすいお部屋をご紹介します。

忙しくて不動産屋に行く暇が無い人や、営業と対面で話すことが苦手な人にもおすすめです!

イエプラはこちらから
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