賃貸の仲介手数料とは？相場は？どんな場合に半額や無料になるの？

賃貸の仲介手数料とは何かを徹底解説！相場や手数料の目安早見表、仲介手数料が半額や無料になるのはどういった場合なのか、値引き交渉のやり方などもご紹介します！

賃貸の仲介手数料とは？

賃貸の仲介手数料とは、物件を貸したい大家さんと部屋を借りたい人に対して、仲介役をつとめた不動産屋へ支払う費用のことです。

大家さんと部屋を借りたい人のそれぞれで生じる手間を請け負う代わりに、入居が確定したときに不動産屋が報酬として受け取ります。

不動産屋が仲介するのは以下のような内容です。

①お部屋紹介
②内見する部屋の鍵の手配
③内見時の説明や周辺環境の案内
④契約手続き

賃貸契約が成立したときに支払われる報酬なので、お部屋を紹介してもらっただけのときや賃貸契約が不成立になったときには発生しません。

支払うタイミングは入居のときだけ

仲介手数料を支払うタイミングは入居のときだけです。

敷金・礼金や前家賃、鍵交換代、保証料などと同じ初期費用ですので、契約更新時や退去のときにはかかりませんし、家賃のように毎月払う必要もないです。

相場は家賃1ヶ月＋消費税

仲介手数料の相場は「契約する物件の家賃の1ヶ月分+消費税」です。家賃10万円のお部屋なら、10万円＋消費税8%で8千円、つまり10万8千円となります。

上限は国土交通省の告示(建設省告示第1552号)によって決められていて、相場と同じ金額です。

不動産屋はできるだけ利益を上げたいと考えているので、上限の金額がそのまま相場になっているのです。

仲介手数料の目安早見表

家賃に対する仲介手数料の相場を早見表にしました。検討しているお部屋だと、どれくらい仲介手数料になるのか参考にしてみてください。

家賃	仲介手数料
50,000円	54,000円
60,000円	64,800円
70,000円	75,600円
80,000円	86,400円
90,000円	97,200円
100,000円	108,000円
120,000円	129,600円
150,000円	162,000円
200,000円	216,000円
300,000円	324,000円

入居者が全額払うことが多い

ほとんどの場合、仲介手数料は全額、入居者が負担します。

本来は入居者と大家さんとで折半する費用ですが、法令では「承諾を得た場合に限り、全額をどちらか一方へ請求することができる」となっています。

物件情報に全額を記載していれば、応募した入居者は負担を承諾したとみなされます。

仲介手数料を半額や無料にするのはどんな場合？

必ずしも物件にマイナス要素があるから、仲介手数料が半額や無料になっているわけではないです。

しかし、不人気な物件は仲介手数料を半額や無料にすることが多いです。

建物が古かったり、害虫や騒音の問題があったり、駅から遠く離れていると、相場通りの仲介手数料ではなかなか借り手がつかないからです。

物件に広告費をつけている場合

大家さんが「この物件を優先的に紹介してくれ」と追加報酬である広告費(AD)をつけることがあります。

広告費付きの物件で賃貸契約を結ぶと、仲介をした不動産屋は広告費を得られるため、仲介手数料を無料や半額にしても利益が出ます。

仲介手数料を大家さんが負担している場合

大家さんが仲介手数料を負担しているケースもあります。

不動産屋が仲介手数料として受け取ることのできる上限は法令で決められているので、大家さんが負担した分だけ入居者への請求が減ります。

つまり、サービスで安くなっているわけではなくて、初めから請求できないのを「仲介手数料は半額！」などと言い換えているわけです。

不動産屋がほかのサービスで利益を得られる場合

不動産屋がほかのサービスで利益を得られる場合は、仲介手数料を半額や無料にすることがあります。

具体的なサービスは以下のようなものです。

①24時間365日安心サポート
②インターネット開設サポート
③入居前の抗菌消毒サービス
④害虫駆除サービス
⑤火災保険、家財保険
⑥エアコンクリーニング
⑦家賃保証制度
⑧ウォーターサーバーの利用料

不動産屋が持っている物件の場合

不動産屋が持っている物件で賃貸契約を結ぶ場合、そもそも大家さんと入居者の仲介をしているわけではないので、仲介手数料は発生していないのです。

どの物件も仲介手数料が割引されている不動産屋のデメリット

「すべての物件で、仲介手数料が半額！」のように宣伝している不動産屋にはデメリットがあります。

必ずしも仲介手数料が割引される不動産屋が良いとは限らないのです。

自社物件しか紹介されないかもしれません

不動産屋が自社所有している物件で賃貸契約を結ぶ場合、仲介手数料は無料になります。

この場合、不動産屋が所有している物件以外は、あまり紹介してもらえない傾向があります。

よその物件を紹介して広告費や仲介手数料を受け取るよりも、自分たちが持っている部屋に住んでもらって家賃収入を得ることのほうが、大きな利益になるからです。

たくさんの物件のなかから自分にあった部屋を紹介してもらいたい人は、仲介手数料が半額や無料になっていない不動産屋を選んだほうがいいでしょう。

初期費用の合計が高くなるかもしれません

仲介手数料が安くなるからといって、初期費用の合計が安いとは限りません。

仲介手数料が無料になる代わりに、ほかの初期費用が割高になっていることがあります。

例えば、広告費(AD)が付いている物件は、その費用を回収するために礼金が高めになっていることが多いです。

ほかにも、余計なサービスが契約に加わっていて、トータルの初期費用が上がるケースもあります。

「仲介手数料が無料だから絶対に安い！」ではなく「初期費用の合計が高くなっていないか？」と考えるようにしましょう。

とにかく仲介手数料を安くしたい場合はどうすればいいの？

仲介手数料をとにかく安くしたい場合に取れる手段は2つあります。

①仲介に入った不動産屋と交渉する
②自分自身で大家さんに連絡する(難易度高め)

①仲介に入った不動産屋と交渉する

もっとも現実的な値下げの方法は、仲介に入った不動産屋と交渉をすることです。

仲介手数料というのは不動産屋の懐に入るものですから、上手くいけば価格を下げられます。

広告費の話をして不動産屋を誘導する

値下げ交渉のコツは、不動産屋に「広告費だけでも欲しいでしょう？」と誘導することです。

仲介業者の利益は、賃貸契約が成立したときに初めて手に入るものですので、不成立だとタダ働きになってしまいます。

「ADが付いているなら、仲介手数料安くなりませんか？」と聞いてみましょう。

見積書で他社と比較する

賃貸契約を結ぶ前に、見積書で他社と比較して「A社ならもっと安いみたいですよ」と交渉しましょう。

もしも値下げを断られたら、比較した安いほうの不動産屋と契約を結びます。

②自分自身で大家さんに連絡する(難易度高め)

仲介手数料を安くするもう一つの手段は、自分自身で大家さんと連絡を取る方法です。

入居者と大家さんのあいだに不動産屋が入らなければ、仲介手数料はかかりません。

ただし、この方法はあまり現実的ではありません。非常に手間がかかるうえに、上手くいく確率が低いからです。

大家さんの探し方には2通りの方法があります。

物件情報サイトで探す

物件情報サイトを見ることで、情報を掲載している不動産屋が直接の貸し手(大家さん)かどうかが分かります。

契約期間や引き渡しの時期と同じように「取引態様」という項目がありますので確認しましょう。

取引態様が「貸主」になっているときは、連絡先が物件の直接の貸し手(大家さん)です。

「仲介」や「媒介」になっている場合は、そのページに載っているのは仲介業者です。

ただし、稀に大家さんからすべての管理を任されている不動産屋が「貸主」を名乗っている場合がありますので、確認はしっかりしましょう。

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