仲介手数料が半額や無料になる理由は?不動産屋事情や値引きのからくりを大公開!

家賃やお金のこと

中村

この記事の監修:中村
「家AGENT」店長

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「家AGENT」店長

びっくりしている女性

仲介手数料が半額や無料の不動産屋があるのはなぜ?という疑問を解決します!仲介手数料が半額~無料になる3つのからくりや仲介手数料が安い物件の注意点、仲介手数料が高い場合は交渉できるのか、初期費用を抑える方法も紹介します!

仲介手数料が半額~無料の物件があるのはなぜ?

色鉛筆でかかれたハテナマーク
仲介手数料が半額~無料の物件がある理由は、仲介手数料以外の費用で儲けがあるからです。

そもそも仲介手数料は、お部屋の紹介や契約の手続きをしてくれた不動産屋に対して支払う報酬で、宅建業法によって上限「家賃1ヶ月分+消費税」までと決められています。

このように上限金額しか決められていないため、範囲内に収まる金額であれば不動産屋の自由に変更できます。

以下に当てはまる場合は、仲介手数料が半額~無料になるケースが多いです。

①大家さんから仲介手数料を受け取っている
②大家さんから広告料を受け取っている
③管理物件でオプションなどで利益を出している

それぞれの理由について、もう少し詳しく解説していきます。

①大家さんから仲介手数料を受け取っている

入居者ではなく、大家さんから仲介手数料を受け取っている場合は仲介手数料が半額~無料になる場合が多いです。

宅建業法で決められている仲介手数料の上限は、入居者と大家さん双方から取れる合計の金額のため、入居者から受け取る仲介手数料の金額を減らさなくてはいけません。

そのため、駅から遠い・建物が古い・騒音問題があるなどの理由で人気がない物件の大家さんは、入居者の代わりに仲介手数料を不動産屋に支払うことがあります。

②大家さんから広告料を受け取っている

不動産屋は、大家さんからADと呼ばれる広告料を受け取っている場合があります。広告料の相場は家賃の半額分~2ヶ月分くらいなので、仲介手数料を安くしても不動産屋は儲かります。

この広告料は、大家さんがお金を支払う代わりに、お部屋を探しに来たお客さんに優先的に自分の物件を紹介してもらう費用です。

ちなみに不動産屋は、どの物件にいくらくらいの広告料がついているか把握できるので、仲介手数料を安くしてほしいという入居希望者には、率先して広告料がついているお部屋を紹介します。

③管理物件でオプションなどで利益を出している

不動産屋が管理会社も兼任している場合、仲介する必要がないうえ、入居時のオプションとして費用を上乗せできるため、仲介手数料が半額~無料になっていることが多いです。

オプション内容の一例
・事務手数料
・抗菌消毒代
・入居前ハウスクリーニング代
・虫駆除代
・入居後サポート費
・インターネット利用料
・ケーブルテレビ利用料

これらの費用は、不動産屋の売上に直結するので、上手くオプションを付けるよう営業をしてきます。結果、場合によっては、仲介手数料1ヶ月分よりもかかってしまうこともあります。

からくりを知らない人は「仲介手数料が安くなったー!」「普通よりお得に引っ越しできた!」と感じますが、計算してみると実は損をしていたということもあります。

また、一時期話題になった消臭スプレー爆発の事件のように、悪質な不動産屋は、抗菌消毒・虫駆除・ハウスクリーニング代を徴収するだけで実際に行わないということもあります。

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仲介手数料が半額~無料の物件の注意点

電球マークと男性の腕
仲介手数料が半額~無料の物件は、そのほかの費用が高くなっている可能性があるので、初期費用の見積もりを必ず確認しましょう。

以下の表は、主な初期費用の相場をまとめたものです。割高になっていないか判断する際の参考にしてください。

初期費用 相場
敷金 家賃1ヶ月分
礼金 家賃1ヶ月分
仲介手数料 家賃1ヶ月分+税
前家賃 家賃1ヶ月分
鍵交換費用 約15,000円
保証会社利用料 家賃0.5~1ヶ月分
火災保険料 約15,000円

初期費用の合計額の相場は、家賃の4.5~5ヵ月分です。初期費用の合計が家賃5ヵ月分よりも高いなら、割高だと考えましょう。家賃6万円なら30万円、家賃8万円なら40万円が目安です。

また別途「消臭消毒代」「書類作成費用」「24時間サポート代」など、用途が分かりづらい費用が上乗せされている場合があります。

費用の概算書に用途が分からない項目があったら、必ず不動産屋に具体的な内容を確認するべきです。

仲介手数料が安くてもサービスの質は変わらない

仲介手数料が半額~無料だから、サービスに違いが出る、対応が悪くなることはありません。

お部屋の設備より費用を抑えることを重視したい人は、月末を狙ってお部屋を探す、不人気のお部屋を選ぶなどしてみてください。

不動産屋に利益がない場合でも、目標の売り上げに達していない、とにかく空室を埋めたい場合など、入居してもらうことを優先に仲介手数料を割引していることがあります。

ちなみに大手不動産屋の「エイブル」や「ミニミニ」は、基本的にどの店舗でも仲介手数料が半額です。他の不動産屋より仲介手数料が安いと謳うことで、入居希望者を集めています。

仲介手数料は値引き交渉で安くできる

仲介手数料が家賃1ヶ月+税の不動産屋や物件でも、交渉することで仲介手数料を値引きしてもらえる可能性があります。

成功率は100%ではありませんが、家賃や敷金など他の初期費用と比べると、交渉しやすいです。

とくに不動産屋の閑散期である4月~7月を狙ったり、空室期間が長く不人気のお部屋の場合は、入居してもらうことを優先にする可能性が高いので、交渉が成功しやすいです。

▶仲介手数料の交渉方法はこちら

仲介手数料以外で費用を抑える方法

電卓と家の置物
仲介手数料が無料のお部屋以外にも、賃貸契約の費用を安くできる物件があります。費用を抑えられる3種類の物件をご紹介しますので、お部屋探しの参考にしてください。

①ゼロゼロ物件
②フリーレント付き物件
③保証会社が不要な物件

①ゼロゼロ物件

敷金や礼金が0円の「ゼロゼロ物件」を選べば、家賃2ヶ月分ほどの費用を抑えられます。

敷金と礼金のそれぞれの相場は家賃の1ヶ月分なので、敷金・礼金が0円で家賃6万円のお部屋だった場合、12万円も抑えられる計算です。

退去費用のために敷金を払っておきたいという人は、礼金なしのお部屋でも、家賃1ヶ月分の費用が抑えられるので狙って探してみましょう。

②フリーレント付き物件

フリーレント付き物件は、大家さんが定めた期間の家賃が無料になります。

ほとんどの物件では家賃の0.5~1ヶ月分が無料になるので、日割り家賃分の費用がまるっと浮いたり、前家賃と言われる翌月分の家賃が0円になったりします。

③保証会社が不要な物件

保証会社が不要な物件であれば、保証会社利用料である家賃0.5~1ヶ月分の費用が抑えられます。

ただし、保証会社が不要なお部屋では、連帯保証人を立てる必要があります。保証人を立てられない場合は、お部屋を借りれません。

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