賃貸の保証金とは?敷金と何が違うの?償却と返金の有無について解説!

家賃やお金のこと

小向

この記事の監修:小向
「家AGENT」宅建主任士

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パソコンに触れる女性

賃貸の保証金について徹底解説します!保証金は何のための費用か、敷金との違いは何か、相場はいくらかを説明しています。また、賃貸契約書に「償却」や「敷引き」の特約があると退去時の返金にどんな影響があるのかを解説します!

賃貸の保証金とは

賃貸の「保証金」とは、お部屋の修繕費用に備えて預けておくお金で、退去の清算後にまだ残りがあれば、残高が返金されます。

また、退去費用だけでなく、家賃を滞納したときや、設備を故障させたときの修理代などにも充てられます。

保証金は主に関西地方を中心に見られる初期費用で、関東地方の「敷金」と似た性質の費用です。ただ、年々関西でも保証金ではなく敷金が使う不動産屋が増えています。

保証金の相場は家賃の3~6ヶ月分の金額で、敷金の相場は1~2ヶ月分くらいです。ただし、関西では礼金を請求されないので、支払う費用の合計額は関西も関東もあまり変わりません。

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保証金と敷金の違いは?

初期費用の「保証金」と「敷金」はほとんど同じ意味合いのもので、定義上の明確な違いはありません。

どちらか一方が使われるので、保証金と敷金の両方が必要なことはありません。

以前は関西や九州などの西日本では保証金、関東や東北などの東日本では敷金が使われることが多いという地理的な違いがありましたが、近年は全国的に敷金を設定している物件がほとんどです。

保証金も敷金も返金される

保証金と敷金はどちらであっても、返金されるのが原則です。

以前は保証金・敷金の返還について定義した法律はありませんでしたが、平成29年5月26日に可決された民法の改正案で「残額を返還しなければならない」と明記されました。

同じ条文で「いかなる名目によるかを問わず」と書かれているので、保証金・敷金などと呼び方が変わっていても、賃貸契約時に預けたお金は返金されることが原則になりました。

保証金・敷金は、返金に応じない悪質な大家さんや不動産屋がいるなどトラブルは多かったですが、徐々に改善していくことが予想されます。

保証金は「償却」や「敷引き」で返金額が減ることが多い

保証金が設定されている物件は「償却」や「敷引き」の特約で返金額が減ることが多いです。「償却」も「敷引き」も意味は同じで、保証金のうち一定の金額を返金しない、という意味です。

償却・敷引きの特約は、賃貸契約書には以下のように書かれています。

・退去時、保証金3ヶ月分のうち1ヶ月分を償却する
・ペットを飼育した場合、保証金2ヶ月分をすべて敷引きする

ただ、なかには賃貸契約書に償却・敷引きの記載がなくても、退去時に返金されないケースもあります。

そのため、保証金の必要な物件を借りるときは預けたお金が退去時に返金されるのかを契約前に必ず確認するべきです。

償却・敷引きは大家さんの収入になる

償却(敷引き)された保証金は、大家さんの収入になります。関西・九州などの西日本にはもともと「礼金」の文化がなかったので、保証金の償却を礼金の代わりにしてきたという背景があります。

償却(敷引き)されると、減った保証金のなかで退去費用がまかなわれます。そもそもの金額が減るので、清算後に返金される金額も減ります。

例えば、家賃8万円の物件で、保証金2ヶ月分、退去費用5万円だった場合、償却(敷引き)の特約が1ヶ月分の場合と無い場合を比べると、以下のようになります。

特約あり
保証金:16万円
退去費用:5万円
償却(敷引き):8万円
返金額:16万-5万-8万=3万円
特約なし
保証金:16万円
退去費用:5万円
償却(敷引き):0円
返金額:16万-5万=11万円

敷引き特約の分だけ、返金される金額が下がっていることが分かります。

償却・敷引きについては最高裁判所で何度か争われたことがあり「家賃2~3.5ヶ月分の金額であれば有効」という判決が出ています。

更新時に償却(敷引き)する物件もある

入居時だけではなく、賃貸契約の更新時にも保証金を償却(敷引き)する物件もなかにはあります。

更新のたびに償却される物件では、入居期間が長くなればなるほど、返金される金額が下がります。

この場合、償却された保証金は更新料の代わりになっています。

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