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賃貸物件の管理費とは?共益費との違いや主な使い道について解説!

家賃やお金のこと

2018年10月10日投稿

イエプラ イエプラ

管理費とはどんな費用か、共益費との違いはなにか、主な使い道と相場はどれくらいか、なぜ管理費と家賃を分けるのかなどの疑問を解決します。

この記事は、日本住宅建設産業協会の『賃貸住宅における共益費のあり方に関する研究報告書』の内容を参考にわかりやすく解説します。

管理費や共益費とは?

管理費や共益費とは、共有部分を維持・管理するための費用のことです。家賃と同じく、毎月の支払いが発生します。

管理費 賃貸物件の設備や共有部分の管理費用
共益費 入居者が共同で利用する設備や施設の維持費用

専門的には、管理費は物件の管理費用、共益費は共用部分の維持費用と使い分けますが、入居者にとってはどちらも同じ意味を持つため「管理費=共益費」と、同じ意味の言葉として使用します。

管理費の主な使い道

共有部分を管理するための費用と言っても、どういう部分に使われているのかいまいちピンと来ないのでまとめてみました。

①エントランスの備品交換、清掃、電気代
②エレベータの点検・修理代、電気代
③共用廊下の備品交換、清掃、電気代
④浄化槽の点検、清掃代
⑤ゴミ捨て場の清掃、管理費
⑥敷地内の植栽、花壇等の手入れ費
⑦上記に対する人件費

賃貸物件によっては、インターネットやケーブルテレビの回線の使用料や、オートロック設備の点検・維持代、監視カメラの電気代などが含まれる場合があります。

管理費の相場は家賃の5~10%

電卓と家の置物
管理費の一般的な相場は、家賃の5~10%です。家賃6万円の場合は管理費が3,000円~6,000円、家賃7万円の場合は管理費が3,500円~7,000円ほどです。

管理費は法律で決まりがないので、大家さんが金額設定しています。そのため、お部屋によって金額にバラつきがあります。

設備やグレードによって管理費が異なる

24時間監視カメラが作動している、エレベーター付いているなど、設備によって管理費の値段が異なります。

また、タワーマンションや高級賃貸など物件のグレードが高くなればなるだけ、念入りに点検や清掃がされているので管理費が高めに設定されています。

お部屋の床面積によって管理費が異なる

大家さんによっては、床面積の割合によって管理費の金額が設定されています。

ワンルーム18㎡の管理費が3,000円だとすると、1DKの24平方メートル5,000円のように、広いお部屋のほうが管理費が高くなります。大家さんによっては一律に設定している場合もありますが、お部屋が広くなればなるほど管理費が高くなるのが一般的です。

時期によって管理費が異なる

引っ越しシーズンである1~3月は空室がどんどん埋まるので、家賃を高くして管理費を低めに設定することが多いです。逆に閑散期である8~10月は家賃を安めにして管理費を高めに設定することが多いです。

家賃と管理費のトータルで支払う金額はどちらも同じですが、大家さんが少しでも空室を減らすためにバランス調整をしているため入居時期によって管理費に差が生まれます。

フリーレントでも管理費の支払いが発生する

フリーレントは、0.5~2か月分の家賃がタダになる物件でお得ですが、共有部分の管理費は支払わなくてはいけません。

家賃はお部屋にかかるお金で、管理費は共有部分にかかるお金という違いから発生します。そのため、フリーレントのお部屋に住んでいても、共有部分を使用しているとみなされ、毎月の支払いが発生します。

▶フリーレントについてはこちら

管理費と家賃を分ける理由

メリットという文字
管理費と家賃を分ける理由は、共有部分と個人部分の費用を明確にするためですが、大家さんにとってのプラスになる部分が多いからです。

管理費と家賃を分けるからこそできる、大家さん視点の裏話をご紹介します。

家賃を安く見せられる

多くの物件情報サイトでは「家賃の安い順に表示する」などの機能があり、家賃を下げることによって、より多くの人に物件を見てもらえます。

ですので、家賃を低くして管理費を高めに設定しているお部屋が多いです。お部屋を探す際は「家賃+管理費」の総家賃で考えるべきです。

管理費ゼロと記載すればお得な印象を与えられる

物件の中には管理費がゼロになっているものがあり、一見お得に感じますが、家賃が相場よりも高くなっている場合が多いです。大家の収入は変わらないが、入居してもらいやすく見せられます。

また、以下の2パターンでは月々に払う金額は変わりません。

①「家賃66,000円+管理費0円」
②「家賃60,000円+管理費6000円」

管理費がない物件は誰が管理しているか確認すべき

家賃の中に管理費が込みになっていれば問題ないですが、まれに「管理費が無い」お部屋が存在します。

その場合、共用部分の電気が切れたときや台風などで廊下が汚くなった時の清掃をだれが行うのか確認しておきましょう。

大家さんが一緒に住んでいる物件であれば問題ありませんが、一般的な賃貸物件だと共用部分が荒れていても放置される可能性があります。また、入居者が自分自身で対応しなければいけない場合もありますので、必ず確認しておきましょう。

税金対策になる

管理費は、建物に無くてはならない設備に入るため、経費扱いになり非課税です。そのため、初期費用を抑えて管理費をもらう方が大家さんとしては利益が高くなります。

また、入居者もトータルでの支払い額に変動はありませんが、初期費用を抑えられるメリットがあります。

管理費は最低額のみの表示にできる

例えば、302号室の管理費がホントは5,000円だとしても、101号室の3,000円で物件情報に記載することができます。

この方法は、不動産公正取引協議会の『不動産の表示に関する公正競争規約施行規則』で、すべての管理費を記せない場合は最低額のみ表示で大丈夫と認められています。

ですので、実際に支払う管理費が物件情報の記載よりも高い可能性があります。契約内容を必ず確認すべきです。

入居者は初期費用と更新料を抑えられる

敷金・礼金・仲介手数料・更新料は、家賃を元に計算されるので、管理費があると初期費用と更新料を抑えられます。

例えば、家賃7万円+管理費0円だった場合、敷金・礼金が各1ヶ月分だと初期費用の合計が21万円。家賃6.5万円+管理費0.5万円だった場合、敷金・礼金が各1ヶ月分だと初期費用の合計が19.5万円となります。

同じように、毎年の更新料が家賃1ヶ月分であれば、家賃6.5万円+管理費0.5万円のほうが安くなるので、入居者にとってのメリットがあります。

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