お部屋探しのコツや知識まとめブログ|Rooch(ルーチ)
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賃貸の管理費・共益費とは?毎月必ず払う必要があるの?

紙のお家と虫眼鏡と電卓

賃貸の管理費とは、一体何に使われる費用なのか、相場の目安はいくらなのかを詳しく解説します!

管理費の違いによる初期費用の違いや、交渉できるのかどうかも合わせて紹介します。納得した上で管理費を支払いたい人は必見です!

記事の紹介漫画

管理費とは賃貸物件を維持・管理するための費用

賃貸における「管理費」とは、マンションやアパートを維持・管理するための費用です。主にエレベーターやゴミ捨て場など、住人が共有する部分のメンテナンスに使われます。

管理費は、毎月家賃と一緒に支払う必要があります。「共益費」と記載されている物件もありますが、呼び方が違うだけで管理人同じと考えて問題ありません。

不動産公正取引協議会連合会によると、管理人と共益費は以下のように区別されています。

管理費とは「マンションの事務を処理し、設備その他共用部分の維持および管理をするために必要とされる費用をいい、共用部分の公租公課等を含み、修繕積立金を含まない」

共益費とは「借家人が共同して使用または利用する設備または施設の運営および維持に関する費用」

引用:不動産公正取引協議会連合会

ちなみに、管理費と共益費の両方を徴収されることはありません。どちらか1つが設定されているか、管理費に共益費が含まれています。

管理費の主な使い道

管理費の主な使い道は以下の通りです。

・エントランスの清掃、電気代
・エレベーターの保守点検や電気代
・オートロック設備の保守点検
・監視カメラの電気代
・ゴミ捨て場の清掃
・共用廊下の清掃、電気代
・浄化槽の保守点検
・敷地内の植栽や花壇の手入れ
・給水ポンプの保守点検
・火災報知器の点検
・インターネットやケーブルテレビ回線の使用料

管理費は実費ではなく、周辺の相場や必要なコストを考慮して目安で決められていることがほとんどです。

メンテナンスにかかる金額を、あらかじめ正確に計算するのは難しいからです。

管理費を払っていても、物件によってはまともに管理されていないケースもあります。

内見のときに、共有部分の清掃は行き届いているか、設備は劣化していないかなどを確認しておきましょう。

管理費の相場は家賃の5~10%が目安

一般的に、管理費の目安は家賃の5~10%程度と言われています。管理費には消費税がかからないので、税率が変わっても金額が変わることはありません。

管理費の目安を5%と10%でそれぞれ表にまとめたので、管理費が高いかどうかを判断するときの参考にしてください。

家賃 管理費が5% 管理費が10%
5万円 2,500円 5,000円
6万円 3,000円 6,000円
7万円 3,500円 7,000円
8万円 4,000円 8,000円
9万円 4,500円 9,000円
10万円 5,000円 10,000円

管理費が目安よりも大幅に高い場合は、不動産屋に理由を確認してみましょう。

お部屋の広さで管理費は変わる

同じ建物でも、広いお部屋の方が管理費が高く設定されていることが多いです。広いお部屋は、狭いお部屋よりメンテナンスにお金がかかるからです。

一律の場合もありますが金額が違う場合は、広さや設備に対して金額が妥当なのかを見極めましょう。

入居時期によって管理費が変動することがある

不動産屋の繁忙期である1~3月は入居希望者が多くすぐにお部屋が埋まりますが、繁忙期に決まらなかった物件は、次の繁忙期である9月頃まで空室のままであることが珍しくありません。

そこで大家さんが空室のお部屋を早く埋めるために、家賃を安く見せようと家賃と管理費の金額を変えることがあります。

例えば、毎月払う費用が8万円だとします。「家賃8万円」と募集するよりも「家賃7万円+管理費1万円」と募集した方が、安く感じる人が多いからです。

その結果、同じお部屋であっても入居時期によって管理費に差が出るのです。

お部屋ごとに家賃や管理費が違う理由が見当たらない場合は、値下げが影響している可能性が高いです。

共有部分の設備が充実している物件は管理費が高い

共有部分の設備が充実している物件は管理費が高めに設定されています。清掃やメンテナンスの費用がかさむからです。

管理費が高くなる設備の一例を紹介します。

・オートロック
・宅配ボックス
・防犯カメラ
・エレベーター
・インターネット無料
・警備システム
・管理人、コンシェルジュ常駐
・植木や花壇、共有の広場

エレベーターやオートロックがない、いわゆる「アパート」と呼ばれる物件の管理費は安い傾向にあります。

管理費が0円の物件もある

管理費が0円の物件もあります。大家さんが直接管理している物件や、管理会社が所有している物件が多いです。

もし管理費がなくても、物件の維持管理はしてもらえるので安心してください。物件を貸す側には、建物を使える状態を保つ義務があるからです。

家賃は管理費込みで考えるべき

家賃は、家賃と管理費を合わせた「総家賃」で考えましょう。管理費は毎月必ず支払う必要があるため、総家賃で考えないと支払いが厳しくなります。

また、管理費がない物件は単に家賃が高く設定されている可能性があります。

メンテナンス費用を家賃に含めて「管理費0円」と表記した方が、管理費の分を値下げしたようなお得感が生まれるからです。

管理費が高いか安いかで判断するのではなく、総家賃で判断してください。

ちなみに、管理費は実費だけ支払うことや支払いの拒否はできません。自分が納得できる金額の物件を選びましょう。

総家賃が同じでも管理費が別の方が初期費用が安い

毎月支払う総家賃が同じでも、管理費が別のお部屋の方が初期費用が安くなります。

敷金や礼金は家賃を基準に計算されるため、家賃と管理費は分かれている方が良いのです。

以下で「家賃8.5万円+管理費0円」のお部屋と「家賃8万円+管理費5千円」のお部屋の初期費用の一例を紹介します。

管理費0円 管理費5千円
敷金 85,000円 80,000円
礼金 85,000円 80,000円
仲介手数料 93,500円 88,000円
前家賃
(翌月分)
85,000円 85,000円
日割り家賃
(15日入居の場合)
42,500円 42,500円
保証会社利用料
(家賃50%)
42,500円 40,000円
火災保険料 15,000円 15,000円
鍵交換費用 16,500円 16,500円
合計 465,500円 447,000円

管理費が5千円のお部屋の方が、初期費用を約1.8万円安くなります。

初期費用を抑えたい人は、管理費が別になっていて、できる限り家賃が安いお部屋を探すのをおすすめします。

また、2年ごとに「更新料」の支払いがある場合も注意しましょう。更新料も敷金や礼金と同じく、家賃1ヶ月分で設定されていることが多いからです。

管理費は交渉で安くなる可能性がある

管理費は大家さんが決めるものなので、交渉次第で安くなる可能性があります。

家賃の値下げが難しくても、管理費やなど他の部分でお得に契約できるかもしれないので、不動産屋に相談してみましょう。

単純に「管理費を安くしてほしい」とお願いしても難しいです。

「掃除が行き届いていないと感じるのですが、管理費は安くなりませんか」のように、やんわり伝えるのがコツです。

また、高圧的な態度は入居審査にも悪影響があるため、丁寧な対応を心がけましょう。

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