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仲介手数料が半額になるのはなぜ?|不動産屋のからくり大公開!【賃貸】

家賃やお金のこと

2018年10月26日投稿

イエプラ イエプラ

仲介手数料が半額になるのは何で?という疑問に、不動産屋業界のからくりを公開してお答えします!仲介手数料の利益を無視して半額にする場合についてや、半額にしてもらった際の注意点についても合わせて解説します!

仲介手数料が半額になるのはなぜ?

不動産屋が仲介手数料を半額にしてでもお客さんを呼び込もうとするのは、半額にしても不動産屋が儲かるからくりがあるからです。

以下の3つのような場合、不動産屋は、入居者から受け取る仲介手数料を半額にする場合があります。それぞれの項目で詳しく解説します。

①大家さんから仲介手数料を受け取っている
②大家さんから広告料を受け取っている
③物件管理を代行する料金を受け取っている

①大家さんから仲介手数料を受け取っている

不動産屋が、入居者だけではなく大家さんからも仲介手数料を受け取る場合、入居者が負担する仲介手数料は家賃1ヶ月分の半額になります。

不動産屋が1度の賃貸契約で受け取れる仲介手数料の金額は「家賃1ヶ月分+消費税」までと、宅建業法に基づく国土交通省の告示で決められているからです。

できるだけ物件の空室期間を短くしたいと考えている大家さんは、自分で仲介手数料を負担する代わりに入居者の仲介手数料を半額にすることがあります。

仲介手数料を払ったとしても、家賃収入を得られるほうが得だからです。

②大家さんから広告料を受け取っている

不動産屋は、大家さんからADと呼ばれる広告料を受け取っている場合があります。広告料の相場は家賃の半額分~2ヶ月分くらいなので、仲介手数料を安くしても不動産屋は儲かります。

大家さんと入居者の両方から仲介手数料を家賃の1ヶ月分ずつ受け取るのは違法ですが、広告料と仲介手数料なら家賃の1ヶ月分ずつ受け取って良いことになっています。

仲介手数料と広告料に関する図解

③物件管理を代行する料金を受け取っている

不動産屋は、物件の管理を大家さんから請け負う代わりに、毎月「管理料」を受け取る場合があります。

管理料は入居者がいないと受け取れないこともあるので、不動産屋は仲介手数料を半額にしてでも入居者を集めようとします。

高い利益を上げるより入居してもらうことを優先する場合もある

上記の3パターンにどれも当てはまっておらず、仲介手数料を減らしたら利益が下がるだけでも、入居者を集めることを優先して仲介手数料を安くする場合があります。

不動産屋の売り上げが目標に届いていないなど、どうしても入居して欲しい事情がある場合です。

例えば、家賃8万円のお部屋に誰も入居せずに手数料が0円のままよりも、半額の4万円を受け取ったほうが良い、と考えることがあります。

常に仲介手数料が半額の不動産屋もある

大手不動産屋の「エイブル」や「ミニミニ」は、基本的にどの店舗でも仲介手数料が半額です。

サイトや店舗で「他の不動産屋より仲介手数料が安い」と広告することで、入居者を集めるためです。

また、SUUMOやHOME’Sなどの物件検索サイトでも仲介手数料が安い物件に絞って検索できることがあります。

合計の費用が割高ではないか確認すべき

仲介手数料が半額の物件で契約する場合、費用の総額が割高になっていないかを必ず確認しましょう。

仲介手数料が安くなる代わりに、ほかの費用が相場よりも高くなっていて、支払う合計費用が結局高くなってしまっている場合があります。

以下の表は、主な初期費用の相場をまとめたものです。割高になっていないか判断する際の参考にしてください。

項目 相場
敷金 家賃1ヶ月分
礼金 家賃1ヶ月分
仲介手数料 家賃1ヶ月分+税
前家賃 家賃1ヶ月分
鍵交換費用 15,000円
保証会社利用料 家賃0.5~1ヶ月分
火災保険料 15,000円

初期費用の合計額の相場は、家賃の4.5~5ヵ月分です。初期費用を合計した金額が家賃5ヵ月分よりも高いなら、割高だと考えましょう。家賃6万円なら30万円、家賃8万円なら40万円が目安です。

また、上記の費用の他に「消臭消毒代」「書類作成費用」など、用途が分かりづらい費用を上乗せされている場合があります。

費用の概算書に用途が分からない項目があったら、必ず不動産屋に具体的な内容を確認するべきです。内容と金額に納得できないなら、取り下げてもらうよう伝えましょう。

もし取り下げてもらえなかったら、他の不動産屋で契約したほうが安くなることがあります。

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