賃貸契約の仲介手数料とは?無料や半額の不動産屋があるのはなぜ?

家賃やお金のこと

鬼頭

この記事の監修:鬼頭
「イエプラ」営業担当

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「イエプラ」営業担当

電卓とグラフが書かれた紙

賃貸契約の仲介手数料について解説しています!仲介手数料が無料や半額の不動産屋がある理由や仲介手数料はいくらなのか、値引き交渉の方法や初期費用の抑え方も記載しています。賃貸契約時の仲介手数料を調べる参考にしてください。

賃貸契約の仲介手数料とは

賃貸契約の際にかかる「仲介手数料」とは、お部屋の紹介や契約の手続きをしてくれた不動産屋に対して支払う報酬のことです。

仲介手数料は、賃貸契約が成立した場合にのみかかります。内見に行っただけだったり、入居審査に落ちて契約が不成立になった場合には必要ありません。

仲介手数料がかからない事例
・物件情報を見た
・内見した
・費用の交渉をしてもらった
・入居申し込みをしたが入居審査で落ちた
・入居申し込みをしたがキャンセルした

仲介手数料の上限は家賃1ヶ月分+消費税

仲介手数料の上限は宅建業法によって家賃1ヶ月分+消費税までと定められています。

 家賃 仲介手数料の上限
60,000円 64,800円
70,000円 75,600円
80,000円 86,400円
90,000円 98,100円
100,000円 108,000円
120,000円 129,600円
150,000円 162,000円
200,000円 216,000円

家賃1ヶ月分+消費税を超えなければ金額は自由に設定できるので、不動産屋によって仲介手数料が変わることがあります。

賃貸物件のほとんどはどの不動産屋を利用しても借りられるので、物件情報サイトなどで気になるお部屋を見つけたら、まずは仲介手数料が安い不動産屋がないか探すと良いです。

また、なかには仲介手数料とは別に「事務手数料」などの費用を設けて、請求額を水増しする悪質な不動産屋があります。

上記の表に載せた金額を超える手数料(報酬)を請求することは違法なので、支払いを拒否するべきです。

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仲介手数料は入居者が支払うのが一般的

ノートとグラフ
賃貸契約の仲介手数料は、入居者が家賃1ヶ月分+消費税の金額を支払うのが一般的です。

宅建業法は、仲介手数料について「入居者と大家さんで半額ずつ負担する」と規定していますが「承諾がある場合には入居者の全額負担にできる」と補足しています。

入居申し込みした人は、物件情報に載っている金額(家賃1ヶ月分+消費税)を承諾したことになるので、とくに説明のないまま全額を負担するのがほとんどです。

宅建業法を根拠に「半額以上を支払う必要はない」と言い張ることはできますが、不動産屋は別の入居希望者を探せばいいだけなので、入居できなくなる可能性があります。

無料や半額になっていることがあるのはなぜ?

不動産屋のなかには、仲介手数料を無料や半額にしているところがあります。不動産屋が報酬の金額を減らす主な理由をご説明します。

不人気な物件だから入居のハードルを下げている

人気がなくてなかなか入居希望者が現れない物件の場合は、入居のハードルを下げるために大家さんが仲介手数料を負担する場合があります。

大家さんにとっては、仲介手数料を負担することよりも空室期間が続くことのほうが大きな損失になるからです。

大家さんが仲介手数料を負担する物件の特徴
・駅から遠い
・築年数が古い
・騒音問題がある

大家さんがあえて仲介手数料が負担する物件には、どこか悪い点があると考えるべきです。仲介手数料が無料のお部屋を内見する際には、どんな欠陥があるのか必ず確認しましょう。

ほかの費用が割高になっている

仲介手数料が安い代わりに、ほかの費用が割高になっている場合があります。

一般的に家賃や礼金が割高になっていることが多いですが「24時間セキュリティサービス」などの加入を入居の必須条件にしている不動産屋もあります。

入居の申込みをする前に、自分が負担する費用がトータルでいくらになるのかをきちんと計算しましょう。

不動産屋自身が物件の所有者になっている

契約の手続きをする不動産屋が物件の所有者(大家さん)である場合、仲介手数料はかかりません。

仲介手数料は、賃貸物件の所有者と入居者との間にほかの業者が入ることで発生する費用だからです。

値引き交渉で安くなる場合がある

スマホで通話する女性
入居申し込みをする前に交渉することで、仲介手数料が安くなる場合があります。交渉の難易度は物件や不動産屋によりますが、不動産業界の閑散期である4~7月は成功率が上がります。

引越し時期にこだわらないのであれば、閑散期にお部屋探しをすると仲介手数料を抑えられます。

▶仲介手数料を値引きする交渉のコツはこちら

仲介手数料無料以外でも初期費用は抑えられる

仲介手数料が無料や半額になっている物件を選ぶこと以外にも、初期費用を安くする方法があります。

以下で、初期費用を安くできる方法を紹介しますので、参考にしてください。

礼金無料の物件を探す

礼金の相場は家賃1ヶ月分なので、礼金無料の物件を選べば仲介手数料が無料の物件を借りるのと同じくらいの節約になります。

また、礼金は仲介手数料よりも交渉が成功しやすい費用です。初期費用費用を抑えたいなら、仲介手数料よりも優先して礼金の交渉をしましょう。

▶礼金を値引きする交渉のコツはこちら

フリーレントのついた物件を探す

フリーレントとは、0.5~2ヶ月分の家賃が無料になる賃貸契約です。フリーレントがついた物件を借りれば、初期費用である日割り家賃や前家賃を抑えられます。

▶フリーレント物件の詳しい解説はこちら

家具家電付き物件を探す

家具家電付きの物件を選ぶと、新たに家具や家電を購入する必要がなくなるため、引っ越しにかかる費用を抑えられます。

ただし、家具家電が備え付きになっている物件は相場よりも家賃が高いことが多いので、長い目で見ると家具や家電を購入した方が費用を抑えられる場合もあります。

仲介手数料以外の初期費用

スマホを見ながらメモにマーカーを付ける手
初期費用は仲介手数料を除いて、以下のようなものがあります。初期費用の総額の相場は、家賃4.5~5ヶ月分です。

敷金 家賃1ヶ月分
礼金 家賃1ヶ月分
前家賃 家賃1ヶ月分
日割り家賃 入居日によって異なる
鍵交換費用 10,000~20,000円
保証会社利用料 家賃50%~100%
火災保険料 20,000円

敷金

敷金とは、退去時の修繕費用や家賃の滞納に備えて事前に大家さんに預けておく費用です。家賃を滞納せず退去費用が敷金以下の金額で済んだ場合は、残った金額が返金されます。

礼金

礼金とは、入居させてもらうお礼に大家さんへ渡すお金のことです。敷金とは違い、返金されません。

前家賃

前家賃とは、入居の翌月分の家賃のことです。例えば3月にお部屋を契約した場合、4月分の家賃を初期費用として支払います。

日割り家賃

日割り家賃とは、月の途中から家賃が発生する場合に、残りの日数に応じて必要になる日単位の家賃です。

例えば、3月15日に家賃10万円の物件に入居した場合は、15日から31日までの17日間の家賃、つまり100,000÷31×17=54,839円を支払います。

鍵交換費用

鍵交換費用とは、前の入居者が使っていた鍵を外して自分用の鍵に交換するための費用です。

防犯性の低い鍵が使われているならば1.5万円ほどで済みますが、特殊な構造でセキュリティ性能が高い鍵の場合は2万円以上かかります。

保証会社利用料

保証会社利用料とは、連帯保証人の代わりになる保証会社(賃貸保証会社)を利用する際にかかる費用のことです。

保証会社を使わず、連帯保証人だけで入居できる物件であれば必要ない費用ですが、近年は保証会社と連帯保証人の両方が必要な物件が増えています。

火災保険料

火災保険料とは、火事や落雷で燃えた建物や家具を補償してくれる保険の費用のことです。賃貸物件に入居する際には、必ず火災保険に加入する必要があります。

加入する保険会社は、大家さんや不動産屋から指定されることが多いです。

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