記事の監修：石塚 チャット不動産「イエプラ」所属

一人暮らしの知識

最終更新：2020年8月28日

賃貸アパートの退去費用は10年住むと安くなる？という疑問を解決します！2年住んだ場合と10年住んだ場合の退去費用比較や経年劣化になるもの、10年住んだ場合に貸主負担と自己負担になるものや退去時の清掃についても紹介します！

10年住んでいたアパートの退去費用は比較的安くなる

10年住んでいたアパートの退去費用は、設備の傷や汚れが経年劣化とみなされ、退去費用が比較的安くなります。

賃貸物件の経年劣化とは、退去時にお部屋の原状回復する際に入居者負担にならない部分であり「普通に暮らしていれば自然とできる傷や汚れ」のことです。

ただし、お部屋の中でタバコを吸っていたためにヤニで黄ばんだ壁紙や、窓やドアのサッシにこびりついたカビは未然に防げることなので、入居者負担です。

一般的には6～8年同じ部屋に住み続けた場合は、故意に汚したもの以外は経年劣化になります。これは、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」で定められています。

以下は、ガイドラインに記載されている経年劣化とみなされるものの一例です。

ただし、経年劣化とみなされる年数は、設備の耐用年数で決められるので、6年以上住み続ければすべてが経年劣化の対象になるとは限りません。

耐用年数が6年のものは、同じお部屋に6年住み続ければ経年劣化とみなされるので、退去時の費用は貸主が負担します。

ただし、フローリングや畳は耐用年数がないので、建物自体の耐用年数でいくらか決まります。木造のアパートだと22年、鉄骨造のアパートだと34年が目安です。

退去費用はどれくらいかかるの？

退去費用は、いくらくらいという相場がありません。法律で金額が決められていないため、アパートの構造やお部屋の広さ、敷金の有無や契約内容などで変わります。

そのため、同じ物件を例にして、2年住んだ場合と10年住んだ場合の退去費用を、シミュレーションで比較してみました。

お部屋の条件は、家賃6万円の木造アパートの1Kで、敷金1ヶ月分ありです。

2年で退去した場合は、10年住み続けた後に退去した場合よりも、かなり退去費用が高くなります。敷金だけでは賄えず、追加で支払わなくてはいけないケースが多いです。

10年住み続けた場合は、給排水設備や金具など以外は経年劣化の対象になるため、かなり退去費用が抑えられます。

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費用を抑えるために退去費用の概算書は必ず隅々まで確認すべき

管理会社から退去費用の概算が届いたら、隅々まで確認してください。少しでも納得がいかない箇所があれば、すぐに管理会社に確認しましょう。

ガイドラインをもとに、10年住んだら貸主負担になる箇所と、10年住んでも入居者負担になる箇所の例を紹介します。

10年住んだら貸主負担になる箇所例

長年住んでいたため自然と汚れた経年劣化部分と前入居者がつけた汚れや傷は、入居者ではなく貸主が負担します。

以下で紹介する箇所が、退去費用に含まれていた場合は、高額請求されている可能性が高いので、すぐに管理会社に確認してください。

確認する際は「原状回復のガイドラインと比較したのですが、●●の部分は経年劣化対象ですよね？」など、ガイドラインの名前を出して伝えてください。

日光によるフローリングや壁紙の日焼け

日光によるフローリングや壁紙の日焼けは、普通の生活では避けられないため経年劣化に含まれ、貸主負担になります。

壁近くに設置していた棚の形に焼けていた場合も、日光による日焼けに含まれます。

冷蔵庫やTVなどの家電による壁の電気焼け

冷蔵庫やTVなどの家電による、壁の電気焼けや黒ずみも、日常の生活に無くてはいけない設備を設置したためにできた汚れなので、経年劣化に含まれます。

ただし、冷蔵庫の水漏れやテレビや電子レンジの漏電による電気焼けは、自己負担になるので注意しましょう。プロは、漏電で出来た電気焼けか、日常生活でできた電気焼けか見分けられます。

カレンダーや時計のために壁に開けた画鋲の穴

カレンダーや時計を壁につけるために壁に開けた画鋲の穴は、日常の生活における傷に含まれるため、貸主負担になります。

ただし、画鋲の穴より大きな穴が開くネジや釘はもちろん、壁紙の後ろにある下地ボードというものを貫通していた場合は、自己負担です。

エアコン設置によるビス穴、跡

エアコンが設置されていないお部屋で、貸主から設置許可をもらって開けたビス穴や跡は、日常生活で必要な設備に含まれるので貸主負担です。

ただし、事前に貸主から許可をもらっていない場合や、お部屋にあるエアコンを無断で取り換えた場合は自己負担です。

ベッドやタンスの重みでへこんだフローリング

ベッドやタンスの重みでへこんだフローリングは、日常生活で徐々にできるへこみなので、経年劣化の対象です。

家具の設置が多い場合も「設置によるへこみは自然消耗ととらえるのが妥当」とガイドラインに記載されているので、貸主負担です。

耐用年数経過による設備品の故障

使っていて自然に壊れたものや、耐用年数経過による設備の故障はすべて経年劣化に当てはまります。

ただし、壊れた時に貸主に連絡をしていない場合は、その限りではないので注意してください。

自然災害によるガラスや網戸の損傷

地震や台風などの自然災害によるガラスや網戸の破損は、防げるものではないとされ、入居者に責任はありません。

また、網戸入りのガラスなど、構造上により自然と亀裂が入った場合も、入居者に責任がないので貸主負担です。

破損や紛失以外の鍵の取り替え

破損や紛失が無く、次の入居者のために鍵を取り換える場合は、現入居者の負担ではなく、貸主もしくは次に新しく入る入居者の負担になります。

ただし、契約書の特約事項などに「鍵の取り換えは退去費用に含む」など記載されていた場合は、特約事項が優先されます。

専用業者を入れないと清掃できない部分の汚れ

トイレやお風呂、キッチンなどの給排水設備や、換気口洗浄、エアコンの内部洗浄など、専用業者を入れないと清掃できない部分の汚れは、自然消耗になるので貸主負担です。

ただし、契約書に「別途ハウスクリーニング代」や、「エアコン清掃代は除く」などの記載があった場合は、自己負担です。事前に契約書を確認しておきましょう。

10年住んでも入居者負担になる箇所例

以下のようなケースは経年劣化に当てはまらないため、10年住んだとしても入居者の自己負担です。

タバコのヤニによるクロスの黄ばみ

タバコのヤニによるクロス(壁紙)の黄ばみは、自己負担です。また、たばこの臭いを消すための消臭代もかかります。

ときどき「喫煙者を入居させたなら、自然にできる汚れではないか？」という人がいますが、タバコを吸わなければ汚れないので、自然にできる汚れの中には含まれません。

引っ越し時にできた傷や汚れ

引っ越し時の荷物の搬入によりできた壁やフローリングの傷や汚れは、自然にできるものではないので経年劣化に当てはまりません。

引っ越し業者がつけた場合でも、入居者の責任になるので、引っ越しする際は業者に傷をつけないよう念入りに言っておくべきです。

清掃不足による油汚れ・スス・カビ・腐食

長年放置していてこびりついた油汚れやスス、カビや腐食などはすべて入居者が掃除を怠った責任と判断されるので、自己負担です。

ただし、埋め込み式の換気扇や、取り外せないIHコンロ下の汚れは、業者じゃないと掃除できないので、経年劣化とみなされます。

重量物をかけるために開けた穴

付長押(つげながし)やピクチャーレールのように、壁に穴をあけて洋服や写真などを飾れる器具を取り付けた場合は、お部屋を元の状態まで戻せないので原状回復費用がかかります。

取り外した場合でも、自分で修繕できない大きい穴が残るのであきらめて支払いましょう。ただし、もともとお部屋についていた場合は、経年劣化に含まれます。

キャスター付き椅子やキャリーバックによる傷やへこみ

キャスター付き椅子やキャリーバックを転がせば傷ができると事前に予測できるので、自己負担です。

生活していれば出来ると言っても、カーペットを敷く、キャリーバックは持ち上げるなどで対策できます。

壊れた設備を放置していたもの

故意的に壊したわけでなくても、故障を見つけた時点で管理会社に連絡をしていなかった時点で、責任放棄とみなされるので自己負担になります。

また、自分で応急処置をした場合でも、貸主に壊れたという連絡を入れていなかった場合は、経年劣化の対象にはなりません。

鍵の紛失や変形

鍵の紛失や、不自然な変形はすべて使用していた入居者の責任です。

ただし、鍵穴の破損の場合は、よほど乱暴に扱わない限り壊れるものではないので、経年劣化の対象になる場合が多いです。

ペットによる傷や汚れ

ペットによる壁やフローリングの傷や汚れは、飼い主の責任になるので自己負担になります。動物の臭いを消すための消臭も自己負担です。

また、尿や糞などによるシミなどもキレイに掃除すれば未然に防げたことなので、飼い主の責任放棄とみなされます。

そのほか故意的にできた傷や汚れ

その他、壁を殴ってできた穴や、モノを落としてできた傷など、普通に生活していて自然にできるはずのない傷や汚れは経年劣化対象に当てはまりません。

もちろん、飲み物や食べかすによるシミや汚れも、きちんと掃除すればできるはずのない汚れになるので、自己負担です。

退去時に掃除をしても退去費用は変わらない

退去前に、排水溝や換気扇など隅々まで大掃除する人が多いですが、お部屋の見える範囲をキレイに掃除したくらいでは退去費用は変わりません。

必ず退去後に貸主が指定しているクリーニング業者が入るので、どのみちハウスクリーニング代は退去費用の中に含まれます。

厳密にいうと、業者が不要な「修繕レベル」の掃除ができれば、退去費用が安くなる可能性があります。

ただし、購入した洗剤費で割高になったり、エアコンを故障させてしまって取り換え代がかかる可能性があるので、素人が業者レベルまで掃除することはおすすめできません。

少しでも気になったら管理会社に確認

ほとんどの不動産屋が、最初は多めに退去費用を請求してくるのが現状です。概算書の内容を確認して、少しでも気になったら管理会社に問い合わせましょう。

ただ漠然と「納得がいかない」と伝えるのではなく、概算書とガイドラインを照らし合わせて指摘してください。

例えば「ベッドを置いていて凹んだ箇所のフローリングは経年劣化対象ですよね？」や「業者じゃないと清掃できないエアコンの修繕費は納得いかない」など、適確に伝えるべきです。

管理会社が交渉に応じてくれない、金額に納得がいかないまま話を打ち切られた人は、消費者センターや国民生活センターに電話してください。

「退去費用の見積もりをもらったが、金額が高すぎるので相談に乗ってほしい」と伝えてください。窓口の人は対応に慣れているので、適格なアドバイスがもらえます。相談料は無料です。

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