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これで完璧!店舗物件の探し方マニュアル

部屋探しの知恵

2015年10月19日投稿

イエプラ イエプラ

店舗物件選びは居住用物件選びと違い、実際に物件を探す前から綿密な準備が必要になります。

ただ漠然と事業地を選ぶのでは不十分で、例えば店舗物件の家賃を見てみると、入居時の初期費用は家賃の8~14ヶ月分、月々の家賃は月商の10%ほどが相場と言われています。

また、物件探しの仕方も工夫が必要です。
普通店舗物件の解約は半年前に決められることが多いのですが、解約が決まっている店舗でも実際に現地調査をしてみると解約日の直前まで通常営業しているケースが多く、見た目には判断がつきにくい場合も多いのです。

さらに、店舗物件の貸主もできれば仲介手数料などを全部自分のものにしたいと考えているので不動産屋さんに仲介を頼まない場合があります。
つまり意図的に公開されていない店舗物件もあるのです。こういう物件は自分の足で見つけて自分で問い合わせるしかありません。

このように店舗物件の探し方にはいくつか意識しておくべきポイントがあるので、項目を「事前に準備しておくこと」や「実際に探すときに気をつけるべきこと」に分けて詳しく解説していきます。

店舗物件を探す前に

探検する二人の子供

店舗物件を探すときは、入居したい場所と家賃予算を決めておくことや、契約と同時にかかる初期費用を準備する必要がありますが、この中でも家賃は売り上げ予測に基づいて決定していきます。

つまり、店舗物件を探す前に開業後の売り上げ予測の見通しを立てなければなりません。

事業計画を明確に!

前述のとおり、店舗物件にかかる家賃は月々の売上からまかなわれ、月商の10%が理想的な家賃と言われています。

ということは、家賃の予算を決定するときには、あらかじめ売上予測を立てておく必要があり、根拠のある売上予測を立てるためには、開業したい地域の事前調査を基にした事業計画が必要になります。

そして、適切な事業計画を練るために行う事前調査では、そのエリアの「時間別の人通り量」や「客層」、「近隣競合店」「周辺環境」「交通の便」などをチェックしておく必要があります。

これらの情報をもとに、実際に開業したら「どのくらいの集客数が見込めて、どのくらいの単価が見込めるのか?」予測を立て、「月々の売上はいくらを見込めるか?」を決定していきます。

事業計画は貸主と交渉するときの説得材料や判断材料になりますから、必ず明確で見通しのある事業計画を作成しておきましょう。

希望条件も具体的に

事業計画と並行して、希望条件も具体的に決めておきましょう。

例えば、立地にしても「駅から徒歩5分以内がいい」とか、「最低でも30坪は必要」「ビル中でもいい/路面店がいい」などの希望を明確にしていきます。

●立地
立地は「どこの地域がいい」というのはもちろん、さらに掘り下げて、「最寄り駅や駅からの所要時間」、「あえて駅からは離れた閑静な場所がいい」、「路面店がいい」「雑居ビルの3階までがいい」などを具体的に決めておきましょう。

また逆も然りで、「どのくらいの場所までなら妥協できそうか」という基準も明確にしておきます。

●坪数(平米数)
例えば、飲食店であれば厨房と客席を用意する必要があるので、「何席置きたいか?」によって坪数はかなり変わってきます。

もしくは不動産屋のように「事務スペースと接客用カウンターがあればいい」というような場合は広すぎる坪数は必要ありません。
要は、自分が考えている店舗に必要な広さを明確にしておくことが重要です。

●賃料
売上予測をもとに賃料を決定していきますが、必ずしも月商の10%である必要はありません。あくまで10%は目安ですので多少前後するのは大丈夫です。

ただし、賃料を無理すれば往々にして経営が苦しくなるので、自分の中で上限値はある程度決めておいた方がいいでしょう。

希望条件が具体的であるほど理想に近い店舗物件を探しやすくなります。

まずは上記3項目が基本になりますから、いろいろ想定してみてください。

最高の店舗物件を見つけるコツ

笑顔の男性

事前準備が整ったら、次はいよいよ店舗物件を探しに行きます。

良い店舗物件の情報集めにはコツがあるので覚えていきましょう。

未公開物件情報を集めよう

冒頭でも少し触れましたが、事業用物件の場合は半年前に解約予告されることが多く、それが良い物件の場合は募集が公開される前の半年間に決まってしまうケースが多々あります。

ちなみに、このような公開募集前の物件を『未公開物件』と呼びます。
未公開物件の情報は待っているだけでは入手できません。
不動産会社や直接オーナーに問い合わせて地道に情報収集するほかありません。

複数の不動産仲介業者から情報をもらう

情報収集の段階では、複数の不動産仲介業者を利用するといいでしょう。やはり1社だけのネットワークには限界がありますから、より多くの情報が得られるようにしておくことがポイントです。

また、不動産仲介業者に情報を貰う場合は、事前に準備した希望条件を必ず伝えるようにしましょう。希望に沿った店舗物件を探してくれます。

実際に現地で探してみる

想定しているエリアが固まったら実際に現地に赴いて店舗物件候補を探してみましょう。

もちろん仲介業者にお願いして探してもらうのも一つの手段ですが、中には仲介業者にお願いしていないオーナーさんもいるので、そういった物件はこちらから見つけるほか出会う方法がありません。

また、実際に足を運んでわかることも多いです。
例えば「イメージしている町と違った」「ターゲットにしている客層がほとんどいない」「競合店舗が多すぎる」など、店舗物件候補を探す以外にも収穫がある場合があります。

もっと言えば、仲介業者に頼らず見つけた物件であれば、オーナーと直接連絡を取り合って決められるので内覧日の調整などをスムーズに行えます。
良い物件は早い者勝ちですから、いち早く検討するためにも自分の足で探すことが重要です。

その他

店舗物件の情報は商工会議所、自治体などでも扱っています。
商工会議所や自治体では新規開業者に向けた空き店舗対策事業を行なっているので、情報探しの選択肢として利用してみるといいでしょう。

店舗物件探しで注意すべきこと

握手する二人

店舗物件を探す際には、事前調査以外にも注意すべきことがあります。

ネットに出ている情報で判断しない

ネットに出回っている情報は、すでに募集を終えているのに掲載されていたり、複数のサイトで公開されていたりと、情報の信憑性や貴重性があまりない場合も多いです。

ですから、ネット上に存在している情報は不動産仲介業者やオーナーに直接問い合わせるなどして、必ず裏を取るようにしましょう。

店舗取得予算をきちんと組んでおく

店舗物件を借りるときは、一般的には『翌月分の家賃』と『保証金』(※居住用物件でいう敷金)、仲介業者を介して契約した場合は仲介手数料が必要になります。

◆初期費用内訳
・翌月分家賃 1ヶ月分
・保証金 6~12ヶ月分
・不動産仲介手数料 1ヶ月分
計 家賃8~14ヶ月分

条件や交渉によっては保証金が安くなる場合もありますが、まとまったお金が必要になりますから、きちんと前もって用意しておくようにしましょう。

ここで1つアドバイスですが、店舗物件を探す際は予算より少し高めの物件を見てみるといいです。理由は、安い賃料の物件はそれ相応の物件が多く、反対に高い家賃の物件はそれなりに良いものである場合が多いからです。

予算オーバーが心配な方もいると思いますが、そこは申し込み前に交渉することによって予算内にまけてもらえる可能性があります。
よって、予算より少し高めの物件を探してみるといいというわけです。

店舗を出したい地域の事前調査は忘れずに!

事前準備に関してはすでに述べていますが、ここで改めて事前調査の注意点をお伝えします。

予算を決めるための売上予測を立てることや、希望条件を決めておくことはとても重要ですが、それらを決定するためには入念な地域調査が必要になります。

・店舗物件の相場(同地域の物件の相場はいくらか)
・客層(主婦・サラリーマン・学生)
・人通りの多さ(朝・昼・夜)
・周辺環境(パチンコ店や風俗店が多い街ではないか)
・交通の便(電車はあるか・1日どのくらいの利用客がいるのか・店舗まではどのくらい所要時間がかかるのか)
・競合(同業種の店舗は多いか・価格帯コンセプトはどうか)  など

これらの下積み調査を踏まえて予算も希望条件も決定するようにしましょう。

基本的に居住用物件は店舗利用では借りられない

賃料や内装費の関係で、住居用マンションを店舗利用しようと考える方がいますが、基本的にはできません。
オーナーの一存で決められているので例外もありますが、不特定多数の来客がある店舗は安全管理上断られるケースがほとんどです。

とくに分譲マンションで、管理規約に「住居のみの使用」と明記されているような場合は店舗や事務所でも全く使うことはできないので、あらかじめ承知しておく必要があります。

また、事務所利用可で募集している物件でも、基本的には不特定多数の来店がある店舗利用の場合は不可のところが多いです。

探せば店舗利用をさせてくれるマンションもありますが、オーナーに許可されても住民に反対されて撤退を余儀なくされるケースもありますから、なるべくは店舗利用が想定された物件を検討するようにしてください。

【コラム】居抜き物件で探すなら

書類でのやり取りで契約している画像

店舗物件を探している方で、「初期費用を目一杯抑えたい」という方は居抜き物件がお勧めです。

『居抜き物件』とは、以前使っていた内装や設備などがそのまま使える物件のことで、取得費用は内装や設備も全部込みの金額になりますから、一から揃えるより断然安く済ませることができます。

とくに飲食店→飲食店のように同業種の事業者が入れ替わる場合、居抜きで設備などを引き継いで使うケースが多いです。

ただし、居抜き物件を利用する際は全部そのままで安く借りられるというわけではないので注意が必要です。

例えば、
空調機器(エアコン・換気扇)や厨房機器(コンロ・冷蔵庫)は残っているか?また、使える状態か?
イスやテーブルはそのまま使う場合は買い取り費用が発生するのか?また、取り替えることは可能か? など、
残された設備が自分のお店に合わない機能・デザインだと結局改装費用がかかってしまい、居抜き物件の意味がない場合もありますから注意しましょう。

店舗物件を探しにいこう

女性

店舗物件の探し方は理解できましたか?
居住用物件とは違い事前に調査したり準備したりすることが多いので大変に感じた方もいるかもしれません。

しかし、店舗経営で成功するためには物件選びが大きな要因になります。
ですから、なるべく綿密に準備しておく方が身のためです。これは最低限意識してほしいと思います。

また、良い情報はなかなか表には出てきません。いわゆる未公開物件の情報を積極的に仕入れるように、不動産業者や自分の足を積極的に使っていきましょう。

イエプラ

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