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定期借家契約とは?中途解約や更新は可能?

部屋探しの知恵

2019年1月29日投稿

賃貸契約における定期借家契約とは何か解説しています。中途解約(途中解約)は可能かどうかや定期借家契約の更新方法、定期借家契約のメリットやデメリットについても記載していますので、定期借家契約について知りたい方は参考にしてください。

定期借家契約とは

定期借家契約とは、貸主が定めた物件の契約期間が満了を迎えると、期間の更新をせずに契約者との契約を終了できる制度のことです。

定期借家は普通借家と違い、貸主が一方的に契約の更新を断れるため、近隣住民とのトラブルや家賃の滞納などが気になる人でも持ち物件を貸し出しています。

また、普通借家は最低1年以上賃貸に出すことが原則ですが、定期借家の契約期間は貸主が自由に決定するため、短期間の貸し出し物件も存在します。

原則更新できない

定期借家契約の物件は原則更新はありません。

例外として、貸主と契約者双方が合意した場合に限り再契約が可能ですが、期間を決めている理由があって定期借家として貸し出しているので、再契約できる可能性はかなり低いです。

また合意の上で再契約をする場合、敷金や礼金が別途かかるので注意しましょう。

基本的に中途解約も不可

定期借家契約は「1度契約したら契約期間中は借り続ける必要がある」ということが前提の契約なので、期間内のと中途解約は原則不可能です。

ただし、例外として床面積が200㎡未満の定期借家物件は、借主が転勤や療養などやむを得ない理由で転居する場合に限り、1ヶ月前からの申告で解約を申し入れることができます。

定期借家を借りる場合のメリットとデメリット

定期借家の物件を借りる際のメリットとデメリットを紹介していますので、お部屋探しの参考にご覧ください。

定期借家契約物件のメリット

メリット

定期借家契約のメリットは主に以下の3つです。

①普通借家より家賃が安い場合が多い
②短期間だけの契約が可能
③長期の契約期間でも更新料が不要

①普通借家より家賃が安い場合が多い

定期借家の物件は、普通借家物件よりも家賃が安く設定されていることが多いです。

あらかじめ入居期間が決まっていて長期間住めないので、定期借家では家賃を安くしてでも入居してもらうことを優先しているためです。

②短期間だけの契約が可能

定期借家契約は短期間での契約ができるので、数ヶ月の単身赴任や出張など、短期間住む家が欲しい際に便利です。

③長期の契約期間でも更新料が不要

定期借家の物件では契約期間として定められている間は契約の更新が不要です。

通常の賃貸物件は、1~2年に1度契約の更新で家賃の1~2ヶ月分の更新料を支払う必要がありますが、定期借家契約の物件は更新が不要なため更新料もかかりません。

定期借家契約のデメリット

デメリット
定期借家契約のデメリットは主に以下の2つです。

①契約の延長が難しい
②おとり物件が多い

①契約の延長が難しい

定期借家の物件は基本的に契約の更新がないため、単身赴任や出張の期間が延長された場合でも家を退去しなければなりません。

②おとり物件が多い

分譲用マンションなど、良い条件のお部屋が定期借家になっていることがあるので、おとり物件に使われることが多いです。

おとり物件かどうかの判断は難しいので、不動産屋に問い合わせることをおすすめします。

▶おとり物件の詳細についてはこちら

貸主が定期借家契約にする理由

貸主が定期借家契約にする理由は以下の3つです。

①一時的な空き部屋を有効活用するため
②問題のある入居者を退去させやすくするため
③中途解約でも違約金がもらえるため

①一時的な空室を有効活用するため

定期借家契約では契約期間を自由に設定できるため、転勤や出張などで空室になる部屋を有効活用し、他のお客様に貸し出すことで家賃収入を得られます。

②問題のある入居者を退去させやすくするため

あらかじめ定期借家契約にしておくことで、騒音などで近隣住民とトラブルを起こしたり、賃貸契約を守らない入居者がいた場合に、契約期間の満了と同時に退去させられるようにしています。

普通借家では、契約者が更新を望む限り貸主が退去させたくてもできない状況に陥ってしまうため、トラブル対策に定期借家契約にしている貸主もいます。

③中途解約でも違約金がもらえるため

定期借家契約では、一般的に「中途解約は契約の残存期間分の賃料を支払うことで可能」という特約が盛り込まれているので、中途解約になっても大家さんが損をすることはありません。

定期借家契約はどんな人におすすめ?

どんな人が定期借家契約に向いているのか紹介しています。以下に当てはまる人は、定期借家の物件に住むことをおすすめします。

・家賃を抑えて好条件の部屋に住みたい
・転勤等で一定期間のみ部屋を借りたい
・新居に引っ越すまでの仮住まい探し

特に学生におすすめ

定期借家の物件は学生に最もおすすめです。契約期間が予め決まっていて家賃が安く更新が不要なため、出費を抑えて一人暮らしがしたい学生にピッタリです。

短期間の住まい探しにもおすすめ

定期借家の物件は、単身赴任や出張などで一定期間の住まいを探している方にもおすすめです。

ただし、契約の延長は難しいので単身赴任や出張の期間が伸びてしまうと住まいが無くなってしまうので注意しましょう。

定期借家契約と通常の賃貸契約の違い

定期借家と普通借家の契約上の違いを一覧にまとめました。

主な違いは4つあります。それぞれの違いについて、以下より詳しく解説します。

定期借家 普通借家
契約期間 指定なし(契約前に貸主が自由に決められる) 最低1年以上
契約方法 書面の契約のみ有効 口答でも成立
契約の更新 貸主が合意すれば可能 可能
中途解約 借り主から1ヶ月前の予告で解約可能※200㎡未満の居住物件に限る 正当事由で解約可能
(6ヶ月以上の猶予期間が必要)

契約期間

定期借家の物件では、契約期間を貸主が自由に決定します。対して普通借家では、最低で1年以上の契約期間が必要です。

したがって、1年以上貸出が難しい物件を持つ貸主は「定期借家の物件」として貸し出します。

契約方法

定期借家も普通借家も、基本的にはどちらも書面で契約しますが、法律上普通借家契約は口頭のみの約束でも契約されたとみなされます。

一方、定期借家では、必ず書面上の契約を結ぶ必要があります。書面上に記載が無ければ、定期借家として契約したつもりでも普通借家として契約してしまうことがあります。

契約の更新

定期借家で更新できるのは貸主側が再契約に同意した場合だけですが、そもそも何かの理由があって定期借家として貸し出しているので、再契約できる可能性はかなり低いです。

反対に、普通借家の契約の更新は契約者が望む限り更新が可能です。

中途解約

定期借家の物件では、床面積が200㎡未満かつ借主がやむを得ない理由で転居する場合にのみ、1ヶ月前からの告知で解約を申し入れることができます。

ただし、中途解約に関する「解約」が契約に明記されていないと、最悪の場合残り期間分の家賃を請求される可能性があります。

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