定期借家とは?更新や途中解約はできる?どういうメリットがあるの?

部屋探しの知恵

藤本

この記事の監修:藤本
「家AGENT」営業主任

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おしゃれなお部屋のリビング

定期借家とは?普通借家と何が違うの?という疑問を解決します!更新や途中解約はできるのか、定期借家契約はどういうものか、定期借家はどれくらいあるのか、定期借家に住むメリットは何かも紹介します!

定期借家とは?

木でできた家の模型

定期借家とは、貸主が決めた期間しか入居できない契約のことです。

一般的に知られている普通借家契約と違い、契約期間満了時に更新ができません。貸主が許可を出した場合は「再契約」をおこなうことは可能ですが、敷金や礼金などの初期費用がかかります。

また、やむを得ない理由がない限り、途中解約はできません。

お部屋に入居可能な期間は、貸主が自由に決定できるため、1ヶ月や半年など短期間の契約もあれば、3年や5年など長期間の契約も存在します。

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定期借家制度がつくられた経緯

2000年3月におこなわれ制度改正で「良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法」に基づいて、定期借家制度がつくられました。

定期借家制度がつくられた理由は、空き家対策とトラブル対策をするためです。

出張や転勤で一定期間空室になるお部屋を定期借家で貸し出せば、空き家対策として有効です。

また、近隣住民へ迷惑をかけたり、金銭面などでトラブルを起こす入居者を契約期間満了と同時に退去させたいと考える貸主が、定期借家契約でお部屋を貸し出せるようになりました。

不動産屋専用サイト「ATBB」を使って、2019年12月現在、東京都23区内にある物件を調べてみたところ、アパート・マンションの賃貸64,396件中、4,358件が定期借家でした。

23区内の定期借家は全体の6.2%あるので、三大都市圏の平均と比べるとかなり多いことがわかります。人が多く集まる分、定期借家のニーズがあるようです。

全体の64.2%は定期借家を知らない

国土交通省の「平成29年度住宅市場動向調査」によると、定期借家制度を知らないと答えた世帯は全体の「64.2%」でした。

名前だけは知っていたのは18.5%、知っていたのは17.2%という結果でした。民間世帯へ定期借家制度の認知度は低いようです。

定期借家認知度

定期借家は全体の2.3%しかいない

国土交通省の「平成29年度住宅市場動向調査」によると、三大都市圏の賃貸物件の「2.3%」しか定期借家がありません。普通借家の物件が97.5%、そのほかが0.2%という結果でした。

定期借家と普通借家の割合

定期借家契約と普通借家契約の違い

定期借家契約と普通借家契約の違いを比較して紹介します。

定期借家 普通借家
契約期間 貸主が自由に決められる 最低1年以上
契約方法 書面の契約のみ有効 口答でも成立
契約の更新 貸主の許可のもと再契約可能 可能
中途解約 200㎡未満の物件のみ1ヶ月前の申告で解約可能 解約申告期間までに申し出すれば解約可能

契約期間

定期借家契約の契約期間は、貸主が自由に決められるので1ヶ月~10年など、物件によって期間がバラバラです。また、期間満了と同時に契約が終了します。

契約期間が1年以上の場合、貸し主は期間満了の6ヶ月~1年前までに、借り主に対して期間満了によって契約を終了とする通知をしなければなりません。

借地借家法 第三十八条 4項
(略)期間が一年以上である場合には、建物の賃貸人は、期間の満了の一年前から六月前までの間(以下この項において「通知期間」という。)に建物の賃借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を建物の賃借人に対抗することができない。(略)

普通借家契約の契約期間は、1~2年間にしている物件が一般的です。また、最低1年以上と決められていて、1年未満の契約は期間に定めのない契約とされます。

契約方法

借地借家法 第三十八条 2項
(略)建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。

定期借家の契約方法は、期間に定めのある定期借家契約であることを、書面に記載して契約しなければならないと法律で定められています。

普通借家は契約は民法で定めがないので、知り合い間での口約束などでも契約が成立します。しかし、ほとんどの場合、トラブルを避けるために書面で契約を結んでいます。

契約の更新

定期借家では、契約期間満了と同時に契約が終了するので、更新はできません。

ただし、借り主の希望と貸し主の許可があれば「再契約」をして、住み続けることができます。再契約をする場合は、敷金や礼金などの初期費用が別途かかります。

普通借家では、借り主が契約更新を希望していた場合、貸し主が契約を終了させたくても、正当事由がなければ契約が更新されます。

正当事由とは、建物の老朽化や周辺の再開発を理由に、建替えが必要な場合などです。

中途解約

定期借家契約は「1度契約したら契約期間中は借り続ける必要がある」ということが前提の契約なので、原則として途中解約はできません。

ただし、人が住むとこを目的とした200㎡未満の物件では、転勤や病気などのやむを得ない理由がある場合に限り、途中解約が可能です。

また、定期借家契約の特約で「契約の残存期間分の賃料を支払うことで可能」などと記載されていれば、既存期間分の家賃を払うことで、途中解約できます。

やむを得ない理由とは、転勤や病気など、契約している物件に住み続けるのが困難な場合です。

借地借家法 第三十八条 5項
(略)やむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、建物の賃借人は、建物の賃貸借の解約の申入れをすることができる。この場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から一月を経過することによって終了する。

普通借家契約では、決められた解約予告期間、方法で途中解約が可能です。一般的な物件では、解約したい1ヶ月前に解約通知書という書類を提出します。

定期借家契約の物件に住む4つのメリット

定期借家契約の物件に住むメリットは4つあります。メリットを把握したうえで、自分が住むべきかどうか判断してみてください。

・1年以下の短期契約ができる
・普通の賃貸物件より家賃が安い場合が多い
・ハイグレードのお部屋に住める可能性がある
・5~10年の長期契約でも更新料がかからない

1年以下の短期契約ができる

定期借家契約は、貸主が期間を自由に決められるので、半年や1年、2年のみだけ住める物件があります。

そのため、出張や単身赴任などで短期間だけ入居したいという人にとっては、かなりメリットがあります。

また、短期大学や専門学校に通う学生など、学校に通う期間が短い学生にもおすすめです。

普通の賃貸物件より家賃が安い場合が多い

定期借家契約の物件は、普通借家契約の物件よりも家賃が安く設定されていることが多いです。

あらかじめ入居期間が決まっていて長期間住めないので、定期借家では家賃を安くしてでも入居してもらうことを優先しています。

ハイグレードのお部屋に住める可能性がある

出張や転勤などの事情により、一定期間空室になってしまうお部屋を定期借家として貸し出すことが多いので、ハイグレードのお部屋に住める可能性があります。

タイミングが良ければ分譲マンションにも住めるので、購入を考えているけどどんなお部屋か実際に住んでみたい、という人にもおすすめです。

ちなみに、分譲マンションの定期借家は「リロケーション物件」という名前で物件情報に記載されている場合があります。

5~10年の長期契約でも更新料がかからない

定期借家契約の中には、5年や10年など長期間住み続けられるお部屋がまれにありますが、契約期間が元から長期なので更新料は不要です。

普通借家契約の場合、2年ごとに家賃1ヶ月分の更新料が必要なので、定期借家契約の期間が5年なら家賃2か月分、10年なら家賃5ヶ月分もの更新料が浮きます。

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