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定期借家とはどんなもの?更新できないの?メリット・デメリットも公開!

部屋探しの知恵

2018年5月15日投稿

イエプラ イエプラ

物件情報でたまに目にする「定期借家」について徹底解説します!借主と貸主のメリットデメリットや、定期借家と普通借家との契約上の違いについて紹介します!定期借家を借りるのに向いている人の特徴や、定期借家として入居者を募集している物件の特徴も合わせて紹介!

定期借家とは

定期借家とは、物件の契約期間が満了を迎えたら、期間の更新をせずに借主との契約を終了できる制度のことです。

定期借家制度ができるまでの普通借家では、物件の貸主が借主に「出て行って欲しい」と思っても、借主保護の観点から強制的に退去させることができませんでした。そのため、近隣住民とのトラブルや家賃の滞納などが気になる人は、なかなか持ち物件を貸し出すことができませんでした。

しかし、2000年に導入された「良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法」で定期借家権が認められるようになったので、一定の契約期間が終了したら貸主側から一方的に契約の更新を断れるようになりました。

また、普通借家は最低1年以上賃貸に出すことが原則ですが、定期借家の契約期間は貸主が自由に決めて良いので、短期間しか貸し出せない場合でも貸し出せるようになりました。

定期借家に多い物件

定期借家として貸し出している物件で多いのは、普通の賃貸物件のほかに、ウィークリー/マンスリーマンション、ルームシェア物件などがあります。

ウィークリー/マンスリーマンションといった借主の入れ替わりが激しい物件では、借主が退去を拒否すると利益がかなり減ってしまうので、定期借家として貸し出す場合が多いです。

また、ルームシェア物件は入居者同士の交流が盛んなこともあり、トラブルを起こしそうな入居者を退去させやすいように定期借家にしている場合があります。

定期借家のメリット

階段が特徴的な部屋
定期借家のメリットを借主側と貸主側の2つに分けて紹介します。

借主側のメリット

定期借家を借りるメリットは以下の4つです。

①普通借家より家賃が安い場合が多い
②グレードの高い物件の場合がある
③長期の契約期間でも更新が不要
④短期間だけの契約が可能

①普通借家より家賃が安い場合が多い

定期借家は、普通借家よりも家賃が安く設定されていることが多いです。

あらかじめ入居期間が決まっていて長期間住めないので、定期借家では家賃を安くしてでも入居してもらうことを優先しているからです。

②グレードの高い物件の場合がある

分譲マンションのように、システムキッチンや床暖房、宅配ボックスなど、設備が充実しているグレードの高い物件が定期借家になっていることがあります。定期借家物件には、貸主の持ち家が貸し出されている場合があるためです。

③長期の契約期間でも更新が不要

普通の賃貸物件の場合、更新期間が1~2年であることがほとんどですが、定期借家では契約期間として定められてる間は契約更新が不要です。

④短期間だけの契約が可能

定期借家は短期間での契約ができるので、自宅を建て替えている間、数ヶ月の単身赴任など、短期的に住みたい場合に便利です。

貸主側のメリット

持ち家を定期借家として貸すメリットは以下の3つです。

①問題のある入居者を退去させやすい
②一時的な空き部屋を有効活用できる
③途中解約に対し違約金を設定できる

①問題のある入居者を退去させやすい

騒音などで近隣住民とトラブルを起こしたり、賃貸契約を守らない入居者がいたとしても、契約期間の満了と同時に退去させられます。

再契約する場合は、貸主と借主双方の合意が必要になってくるので、貸主が拒否すればトラブルを起こす人が居住し続けるリスクが低くなります。

②一時的な空き部屋を有効活用できる

契約期間を自由に設定できるため、転勤や出張などで空室になるお部屋を有効活用できます。貸し出すことで家賃収入を得られます。

③途中解約に対し違約金を設定できる

定期借家では、一般的に「途中解約は契約の残存期間分の賃料を支払うことで可能」という特約が盛り込まれているので、途中解約になっても損をすることはありません。

定期借家のデメリット

借主側のデメリットは、契約期間を超えて住み続けられない場合が多いことです。定期借家として貸し出している物件には、契約期間の間しか貸したくない理由があるためです。

また分譲用マンションなど、良い条件のお部屋が定期借家になっていることがあるので、おとり物件に使われることが多いです。おとり物件かどうかの判断は難しいので、不動産屋に問い合わせてみましょう。

おとり物件の詳細についてはこちら

貸主側のデメリットは、入居希望者が普通の賃貸と比べて少ないことです。お部屋を探している人は、基本的に2年以上住める物件を求めているので、短期的な契約はしたくない場合が多いためです。

定期借家と普通借家の契約上の違い

定期借家と普通借家の契約上の違いを一覧にまとめました。

主な違いは4つあります。それぞれの違いについて、以下より詳しく解説します。

定期借家 普通借家
契約期間 指定なし(契約前に貸主が自由に決められる) 最低1年以上
契約方法 書面の契約のみ有効 口答でも成立
契約の更新 貸主が合意すれば可能 可能
中途解約 借り主から1ヶ月前の予告で解約可能※200㎡未満の居住物件に限る 正当事由でいつでも解約可能
(6ヶ月以上の猶予期間が必要)

契約期間

定期借家の物件では、契約期間を貸主が自由に決められます。1年未満しか貸し出せない貸主は、定期借家としてお部屋を貸し出せます。

対して普通借家では、最低で1年以上の契約期間が必要です。半年しか貸し出せない場合は、普通借家では貸し出せませんでした。

契約方法

定期借家も普通借家も、基本的にはどちらも書面で契約しますが、法律上、普通借家契約は口頭のみの約束でも契約されたとみなされます。

一方、定期借家では、必ず書面上の契約を結ぶ必要があります。書面上に記載が無ければ、定期借家として契約したつもりでも普通借家として契約してしまうことがあります。

契約の更新

定期借家で更新できるのは貸主側が再契約に同意した場合だけですが、そもそも何かの理由があって定期借家として貸し出しているので、再契約できる可能性はかなり低いです。

例えば、取り壊しが決定している建物などの場合、借り主が再契約を希望しても建物が無くなってしまうので、絶対に再契約はできません。

中途解約

床面積が200㎡未満の定期借家物件では、借主がやむを得ない理由で転居する場合、1ヶ月前からの告知で解約を申し入れることができます。

ただ、中途解約に関する「解約」が契約に明記されていないと、最悪の場合、残り期間分の家賃を請求される可能性があります。

定期借家が向いている人の特徴

どんな人が定期借家に向いているのか紹介します。以下に当てはまる人は、定期借家の物件も検討してみてはいかがでしょうか。

・家賃を抑えて良い条件のお部屋に住みたい
・転勤などで一定期間のみお部屋を借りたい
・たくさん引っ越して様々なお部屋に住みたい
・新居に引っ越すまでの仮住まいを探している

定期借家はとくに学生に向いています。契約期間が決まっており、家賃が安く設定されているので、出費を抑えたい学生にピッタリです。

また転勤や出張、自宅の建て替えで、短期間のみ住みたい人にも向いています。

定期借家として募集している物件の特徴

白基調のシンプルな部屋
物件を定期借家として貸し出している理由には、大きく分けて以下の3つです。

①取り壊しが決まっている
②物件の持ち主が一定期間だけ留守にする
③持ち主の親族が住んでいたが現在は空室

①取り壊しが決まっている

何年後かに取り壊しが決まっている物件の場合、取り壊されるまでの間だけでも誰かに入居してほしいと持ち主が考えることがあります。

この場合は、取り壊しまでの期間限定で定期借家として貸し出されます。

②物件の持ち主が一定期間だけ留守にする

物件の持ち主が、出張や転勤などで一定期間だけ留守にする場合です。お部屋は人が住んでいないと設備が劣化しやすいため、自分が家を離れている間、誰かに住んでいて欲しいと持ち主が考えることがあります。

この場合、持ち主が家に帰ってくる日取りが決まっていることが多いため、再契約はまずできません。

③持ち主の親族が住んでいたが現在は空室

大家の親族が元々住んでいた物件を空き家にするのがもったいないので、定期借家として貸しに出しているパターンです。

大家と親族が一緒に住むようになった場合などは、交渉次第で契約期間を伸ばしてもらえることがあります。

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