敷金の償却とはどういう特約なの?退去費用は不要になるの?

部屋探しの知恵

中村

この記事の監修:中村
「家AGENT」店長

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敷金の償却とは?という疑問にお答えします!敷金の償却・敷引きはどんな特約なのか、償却金とは何かなどを説明します。また、償却金を支払えば退去費用は不要なのか、償却の特約に違法性はないのかという問題も分かりやすく解説します!

敷金の償却とは?

敷金の償却とは指定された分の敷金が返金されなくなる特約のことをいいます。

本来、敷金は退去後に返金されるものですが、例えば「敷金1ヶ月分を償却する」という特約が付いている場合は、どれだけキレイにお部屋を明け渡しても家賃1ヶ月分は返金されなくなります。

ちなみに、敷金を償却することを「敷引き」といい、保証金を償却することを「解約引き」といいます。

償却されたお金は償却金と呼ばれ、物件のメンテナンスやリフォームの費用などに充てられます。

償却に関する特約はどうやって確認するの?

敷金の償却に関する特約は、賃貸契約書で確認できます。例えば、以下のように記載されています。

・退去時、敷金2ヶ月分のうち1ヶ月分を償却する
・ペットを飼育した場合、敷金2ヶ月分をすべて償却する

なかには「更新のたびに敷金の30%を償却する」など、契約年数に応じて段階的に償却していく物件もあります。

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償却金は退去費用に充てられない

電卓とグラフが書かれた紙
特約で償却された敷金は、退去費用には充てられません。お部屋を明け渡す際の修繕費用やハウスクリーニング代は、償却金を引いたあとの敷金を使って支払います。

例えば、敷金2ヶ月分、償却1ヶ月分の物件では、下図のように退去費用を請求されます。万が一、残った敷金だけでは退去費用をまかなえない場合は、追加の支払いが必要になります。

敷金と償却の関係

賃貸契約について解説しているウェブサイトのなかには「償却金を支払えば退去費用はかからない」と説明しているところもありますが、誤った情報です。

▶退去費用の相場などの詳しい解説はこちら

償却金が使われるのは経年劣化の修繕だけ

償却金を使って修繕されるのは、自然災害による故障や、壁紙の日焼けといった「経年劣化」といわれる部分だけです。

お部屋を使っていた人が故意・過失でつけた傷や汚れ、ハウスクリーニング代などは、退去時にあらためて請求されます。

大家さんが償却金を使って修繕するものと、入居者が退去時に費用を負担する範囲は、以下のように違います。

償却金で修繕する範囲
・日照による畳やクロスの変色(日焼け)
・冷蔵庫、TVによる壁の電気ヤケ
・ポスター、カレンダーなどの跡
・画びょう、ピンの穴
・エアコン設置によるビス穴、跡
・自然災害によるガラスの損傷
・耐用年数経過による設備品の故障
・破損や紛失以外の鍵の取り替え
・畳の表替え、裏返し
・フローリングのワックスがけ
・網戸の張り替え
・エアコンの内部洗浄
・台所、トイレの消毒
退去費用として改めて負担する範囲
・壁、ふすま、ドア、戸棚の破損
・落書きによる壁紙の汚損
・結露を放置したことで発生したカビ
・雨水による畳、フローリングの変色
・金具のない天井につけた照明器具の跡
・家具の移動によってできた傷、汚損
・キャスター付のイスによるキズ、へこみ
・布団を敷きっぱなしにして発生したカビ
・ペットによる傷、汚損、におい
・エアコンの水漏れによる壁や床の腐食
・台所、換気扇の油汚れ
・風呂、トイレ、洗面台のカビや水垢
・過度なタバコのヤニ汚れ、におい
・釘穴、ねじ穴
・鍵の紛失、破損
・こぼした飲食物を放置してできた汚れ

敷金を償却する特約は違法ではないの?

悩むカップル
敷金の償却に関する特約は、よほど不合理な内容でない限り、違法ではありません。入居後に「納得がいかない」などと争うのは難しいので、きちんと内容を理解したうえで契約しましょう。

過去に裁判で「敷金の償却は消費者契約法に違反しているのではないか」と争われたことがありますが、平成23年に最高裁判所は高額すぎない限りは有効という判決を出しました。

具体的には、家賃の2.5~3ヶ月分ほどの償却金であれば問題ないとされています。

万が一、家賃4ヶ月分以上などの高額すぎる償却金が設定されている場合は、下記の専門機関に相談してみましょう。相談料は無料です。

▶全国宅地建物取引業協会連合会(宅建協会)
▶全日本不動産協会
▶国民生活センター(消費生活センター)
▶法テラス

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