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先行申込とは?先行契約とは?わかりやすく違いも解説【賃貸】

部屋探しの知恵

2018年9月17日投稿

イエプラ イエプラ

先行申込や先行契約の特徴を徹底解説!先行申込と先行契約の違い、キャンセルはできるのか、必要な書類はなにかなど、分かりやすく説明します。

先行申込や先行契約とは

先行申込と先行契約は、さまざまな事情で内見ができない物件に対して入居手続きをするための制度です。

内見ができない物件とは、お部屋にまだ前の入居者が住んでいたり、建物が完成していない、リフォームが終わっていないような物件のことです。

先行申込とは

先行申込とは、内見より先に入居申込をする制度のことです。

先行申込をすることで、お部屋が空いたあとに最初に内見する権利が得られます。

【通常の流れ】
内見 → 入居申込 → 契約 → 入居
【先行申込の流れ】
入居申込 → 内見 → 契約 → 入居

通常の賃貸契約では、物件の様子を内見で確認したあとに、大家さんに「入居させてください」と入居申込をすることになります。

先行申込では、賃貸契約の流れのうち、内見と入居申込の手順が逆になります。

もしも、自分よりも先に先行申込をしている人がいる場合は、2番手、3番手に内見をすることになります。

先行契約とは

先行契約とは、内見をせずに賃貸契約を結ぶ制度のことです。

先行申込と違って、内見という手順が省略されるため、入居するまでお部屋の様子を確認しないことになります。

【通常の流れ】
内見 → 入居申込 → 契約 → 入居
【先行契約の流れ】
先行契約 → 入居

 

先行申込の3つの特徴

印鑑
先行申込には、以下の3つの特徴があります。それぞれ詳しくご説明します。

①無料でキャンセルできる
②先行申込ができない場合がある
③同時審査されることがある

①無料でキャンセルできる

先行申込をした物件は、内見した結果「イメージと違った」と思った場合に、無料で入居をキャンセルすることができます。

ただし、何度もキャンセルを繰り返していると不動産屋との信頼関係が崩れてしまい、先行申込を断られる危険があります。

先行申込をするのは、本当に住みたい物件だけにしましょう。

②先行申込ができない場合がある

入居希望者の都合でのキャンセルが簡単にできるため、先行申込を受け付けていない物件もあります。

また、複数の物件に先行申込をすることはできません。「内見で問題がなければ入居する」という意思表示が先行申込の大前提だからです。

いろいろな物件を見ていると目移りをしてしまうので、先行申込をしたあとは、ほかの物件を探すことはやめたほうがいいです。

③必ず入居できるわけではない

仮に1番早く先行申込をしたとしても、必ずしも入居できるわけではありません。

そもそも、審査に落ちてしまった場合には入居できません。

賃貸契約では、入居申込をした順番に1人ずつ入居審査がされて、審査に通った人が現れた段階で契約が結ばれます。

先行申込は通常の入居申込よりも先に審査されますが、先行契約よりも順番は遅くなります。

また、複数の先行契約があった場合は、同時に審査されるというケースもあります。

「どうしても入居したい」というお部屋がある場合は、先行申込よりも先行契約を活用しましょう。

▶入居審査に受かる方法についての記事はこちら

先行契約の3つの特徴

先行契約には、以下の3つの特徴があります。それぞれ詳しくご説明します。

①キャンセルできない
②先行申込より優先的に審査される
③間取りが図面と違うリスクがある  

①キャンセルできない

先行契約をしたお部屋は、あとで「イメージと違った」と思っても、キャンセルはできません。

先行契約は「内見せずに入居します」という契約なので、お部屋の状態が確認できないことはあらかじめ承諾しているからです。

不動産屋もトラブルを防ぐために「キャンセルはしない」という誓約書を使う場合がほとんどです。

キャンセルできないというのは大きなリスクなので「遠方にいて、どうしても内見には行けない」など、よほどの事情がない限り、先行契約はやめたほうがいいでしょう。

違約金を支払えばキャンセルできることもある

契約の内容によっては、違約金を支払うことで先行契約をキャンセルできる場合があります。

違約金の額は、家賃1ヵ月分となっているケースが多いですが、契約によって変わります。

違約金でのキャンセルが認められていない場合は、賃貸契約は結ばれたものとして扱われます。

「契約したけど、すぐに退去する」という形で、退去手続きを取ることになります。

いったん入居するので、敷金、礼金、仲介手数料などの初期手数料を支払う必要がありますし、退去時の清掃費用を請求されることもあります。

退去費用を払ってまでキャンセルする必要があるのか、考えることになります。

②先行申込より優先的に審査される

ほかの人が先行申込をしていても、先行契約が優先的に入居審査されます。

キャンセルされる危険性のある先行申込よりも、確実に入居する先行契約のほうを大家さんは優先するからです。

審査が無事に通れば、すぐに賃貸契約を結びます。

ただし、基準をクリアしていない場合は、先行契約だとしても審査で落とされることはあります。

③間取りが図面と違うリスクがある

物件情報に載っている画像は正確な図面ではなく、あくまでイメージ図ですので、お部屋を忠実に再現しているわけではありません。

通常の賃貸契約や先行申込であれば、内見で実物とのズレを確認することができますが、先行契約では入居するまでお部屋を確認できません。

実際の部屋と物件情報とのズレが許容できない人は、先行契約をするべきではありません。

先行申込と先行契約に必要な書類

書類と封筒
先行申込と先行契約はどちらも入居審査をともなうので、以下の書類を用意する必要があります。

・身分証明書(免許証・保険証・パスポートなど)
・収入証明書(源泉徴収票など)
・住民票(同居人がいる場合は全員分)
・印鑑証明書
・通帳のコピー(預貯金審査の場合)
・連帯保証人の身分証
・連帯保証人の収入証明書

1つでも書類が抜けていると再提出する必要があります。

住民票や印鑑証明書は役所で発行してもらう必要があるので、先行申込をする前に準備しておきたいです。

リスクがない先行申込がおすすめ

先行契約には、内見ができないという大きなリスクがあります。

内見は、実際に住む部屋を確認するもっとも重要なステップです。

「傷んでいないか」「汚れていないか」「設備に故障はないか」など、確認するべきところはたくさんあります。

反対に、先行申込は、入居希望者にとってほとんどデメリットがない制度です。

どうしても、という事情がない限りは、内見できない物件には先行申込を使うほうが良いでしょう。

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