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【賃貸】重要事項説明書とは?記載事項ごとに注意するポイントを解説!

書類にサインする男性の手

賃貸物件における重要事項説明書について解説します!重要事項説明書と賃貸契約書の違い、記載項目ごとの注意するべきポイントを詳しく説明します!また、特約事項や、説明されるタイミングと場所についても紹介しています!

賃貸の重要事項説明書とは?

重要事項説明書とは、物件の契約条件が書かれた書類です。不動産屋が入居予定者に対して発行し、宅地建物取引士の資格を持ったスタッフが内容を説明します。

賃貸契約については「宅建業法」でルールが定められています。重要事項説明書を発行しないと、不動産屋は賃貸契約を仲介できません。

重要事項説明書には、大きく分けて2つの契約条件が記載されています。物件の名称や住所、設備などの「物件に関する事項」と、賃料条件や契約期間、違約金などの「取引に関する事項」です。

重要事項説明書と賃貸契約書の違い

重要事項説明書と賃貸契約書は、それぞれ取り交わす目的が違います。

重要事項説明書は、賃貸契約を結ぶ前に、契約条件が問題ないか確認するための書類です。一方、賃貸契約書は、物件の貸主と借主のあいだに、契約関係を成立させるための書類です。

つまり、宅地建物取引士が説明する重要事項説明書の内容に納得できたら、賃貸契約を結ぶ流れになります。

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重要事項説明書で確認すべき注意点

重要事項説明書で確認しておくべき注意点を「物件に関する事項」と「取引に関する事項」に分けて解説します。

「物件に関する事項」は建物の構造や、法律で定められた制限などがほとんどです。そのため、お金など入居者に直接関係する「取引に関する事項」を重点的に確認してください。

以下の記載事項のなかでも「数字」や「有無」については、特に確認してください。内見時に不動産屋から説明された内容と、相違している可能性があります。

取引に関する事項
・賃料や賃料以外の金銭について
・契約の解除について
・損害賠償額や違約金について
・敷金の精算について
・契約期間と更新について
・入居開始後の連絡先について

賃料や賃料以外の金銭について

毎月の家賃と共益費や、敷金礼金、鍵交換費用などの金額が合っているか確認してください。記載されている額が相違している可能性があります。

また、毎月の家賃が記載されている項目には、支払い方法についても書かれています。自動引き落としなのか、指定の口座に振り込みなのか確認して、滞納にならないようにしてください。

契約の解除について

契約の解除方法と、大家さんから契約を解除されてしまう条件を確認してください。

基本的に、退去したい日の1ヶ月前に「退去届け」を出しますが、期日が2ヵ月前の物件があります。

また、家賃2ヵ月以上の滞納や、又貸しをしてしまった場合は、大家さんから契約を即時解除されてしまうので、内容を確認してください。

損害賠償額や違約金について

損害賠償額や違約金を支払う義務が発生するタイミングと金額を確認してください。

家賃の支払いが遅れてしまった時に、遅延損害金が発生します。また、契約開始から1年未満で解約した時は、家賃1ヶ月分の違約金を支払う、短期解約違約金が発生する可能性があります。

敷金の精算について

退去時に敷金が戻ってくるかどうかを確認してください。基本的に、入居期間中についた傷や汚れの修繕費用や家賃などの未払い金があれば、敷金から差し引かれます。

しかし、精算方法に「敷金を償却する」と記載されていた場合、入居時に支払った敷金は、すべて修繕費用やクリーニング費用に充てるため、戻ってきません。

▶敷金の償却についての詳しい解説はこちら

契約期間と更新について

何年間の契約期間なのかと、更新時に支払う更新料を確認してください。期間や料金に誤りがある可能性があるからです。

基本的に、契約期間は2年間、更新料は家賃の1ヶ月分です。しかし、更新料とは別に、不動産屋に更新に伴う手数料として「更新手数料」が必要な場合があります。

入居開始後の連絡先につい

入居開始後にトラブルが起きた場合の連絡先を確認してください。契約した不動産屋と連絡先がことなる場合があるからです。

大家さんが連絡先になっているケースもあるので、確認するようにしてください。

書類を見て悩む女性

物件に関する事項
・不動産の表示について
・物件の設備について
・ライフラインの整備状況について
・耐震診断について

不動産の表示について

不動産の表示で確認しておくべき項目は、入居する物件名や号室、住所、間取りです。号室や住所は、数字が間違っている場合があります。

物件の設備について

物件の設備で確認しておくべき項目は、エアコンやコンロ、温水洗浄便座の有無です。内見の際に、設置されていても、物件の設備と決まっているわけではありません。

後から設置できるエアコンやコンロ、温水洗浄便座などは、前の入居者が置いていった「残置物」の可能性があるからです。

自然的に故障した設備は、大家さんや不動産屋が修理・交換をしてくれます。しかし、残置物の場合は、対応はしてくれません。不要な場合は、契約前に処分するよう不動産屋に伝えましょう。

ライフラインの整備状況について

ライフラインの整備状況で確認しておくべき項目は、水道、電気、ガスの設備が整っているかと、使用開始の連絡先です。

ガス給湯だと思っていたのにオール電化だった、都市ガスと聞いていたのにプロパンガスだった、などのトラブルが起きる可能性があります。

重要な内容は特約事項に記載されている

特約事項とは、特に注意して守るべき特別な条件のことです。重要事項説明書には、特約事項が記載されている可能性があります。

特約事項には、退去時に入居者が負担する原状回復費用について記載さてれいることが多いです。重要な内容なので、しっかり確認するようにしてください。

ただ、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、特約が成立するための条件が定められています。契約者にとって、あまりにも不利になる特約は認められません。

▶原状回復を含む退去費用の詳しい解説はこちら

重要事項説明書に記載される特約事項の例

特約事項が、どのように記載されているかの例をご紹介します。わからない内容があれば、納得できるまで不動産屋に確認しましょう。

ルームクリーニング費用の特約
借主は、本物件の明渡しの際に要するルームクリーニング費用44,000円を契約時に支払うものとし、入居期間に係らず解約時の返金はしないものとする。

上記の特約は、敷金とは別に初期費用としてルームクリーニング費用(44,000円)を支払うものです。さらに、入居期間の長短を問わず、返金されません。

短期解約違約金の特約
借主は契約開始日から30日間の賃料(家賃・共益費のみ)をフリーレントとする。また、契約開始日から1未満の解約をする場合、違約金として賃料1ヶ月分を貸主に支払うものとする。

上記の特約は、契約開始日から1ヶ月分の家賃を無料にするものです。その代わり、1年未満で解約する場合は、無料とした家賃分を短期解約違約金として支払う必要があります。

重要事項の説明を受けるタイミングと場所

書類と印鑑の画像

重要事項説明書を説明されるタイミングは、入局審査通過後、賃貸契約を結ぶまでの間です。賃料や部屋の広さ、契約期間など条件の詳細を理解するためです。

また、説明を受ける場所は、契約する不動産屋の店舗でおこなうことが多いです。契約しようとする人と直接対面で、口頭説明することが義務付けられていたからです。

しかし、2017年10月から、不動産業界のIT化を進めるため、オンラインシステムを使った画面越しの「IT重説(ITを活用した重要事項説明)」が認められています。

仕事で忙しい人や、遠方にいて不動産屋に行けない人にとっては、便利な方法です。ただし、IT重説は不動産屋によって、対応していない可能性があります。

IT重説で手続きを進めたい人は、重要事項説明を受ける不動産屋にIT重説が可能か、確認してください。

▶IT重説の詳しい解説はこちら

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