お部屋探しのコツや知識まとめブログ|Rooch(ルーチ)
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【賃貸】個人事業主(自営業)の契約形態と入居審査について徹底解説!

個人事業主のイメージイラスト

個人事業主・自営業だけど賃貸契約できる?入居審査は通る?事務所利用の場合はどう?という疑問を解決します。

個人事業主の賃貸契約の形態や、入居審査で確認される項目、契約までに必要な書類、個人契約時の家賃目安も解説しています。

入居審査に通過して賃貸物件を借りるために、是非参考にしてください。

個人事業主(自営業)の契約方法は2パターンある

個人事業主(自営業)が賃貸の入居審査に通るかの解説をする前に、賃貸契約の形態を簡単に紹介します。

住居用と事業用で、審査内容・必要書類・契約方法が違ってくるので、きちんと把握しておいてください。

住居利用の場合は「個人契約」

住居利用の場合は、通常の賃貸物件と同様に「個人契約」です。

住むことを目的としているため、特別な条件や書類などは必要ありません。

持ち帰りの仕事を在宅でするが事業用目的ではない、仕事関係の人の出入りが一切ない場合も個人契約です。

事務所として使うなら「事業用契約」

事務所や職場として使う場合は「事業用契約」です。SOHO可・事務所利用可などと記載がある物件しか、契約できません。

法人登記する、ホームページや名刺などに住所を掲載する場合は、事業用契約となります。

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個人事業主でも支払い能力があれば審査に通る

個人事業主は入居審査に通りにくいと言われますが「家賃の支払い能力がある」と認められれば審査に通ります。

短期契約で現場が頻繁に違う、持ち帰りで契約先の企業がバラバラだとしても、収入証明書や確定申告書の控えがあれば良いです。

また、収入がある親族を連帯保証人に立てられれば、より審査に通りやすくなります。万が一の時に、家賃を代わりに支払ってもらえる保証となるからです。

個人事業を始めてから2年目までは審査に通りにくい

収入があったとしても、個人事業を始めてから2年目までは審査に通りにくい傾向にあります。

理由は、前年度の収入証明書が発行できないからです。一定の収入があるか判断できる証拠がないので、大家さんが渋る可能性があります。

ただし、独立前と独立後が同じ業種だった場合は「年収が大幅に下がるはずない」と認識してもらえます。

業種が同じ人は、指定された書類をきちんと揃えられれば、審査に通る可能性が高いです。必要書類は後ほど解説します。

個人事業主が審査で確認される項目

個人事業主が審査で確認される項目を、個人契約・事業用契約に分けて解説します。

個人契約で確認される項目

個人契約で確認される項目は、通常の賃貸契約と同じです。

・家賃の支払い能力(収入面)
・個人事業主歴
・連帯保証人の有無
・見た目や人柄
・過去の滞納歴(信用情報)

家賃の支払い能力(収入面)

支払い能力は「住民税課税証明書」「確定申告書の控え」「納税証明書」「所得税納税証明書」を提出できれば良いです。

収入証明書がない場合は、取引先との業務委託契約書や、直近の入金履歴などで審査してもらえる場合もあります。

個人事業主歴

個人事業主歴が長いほど、収入が安定してると評価されるので審査に有利になります。

基本的に、前年度の収入証明が提出できる2年以上であれば良いです。

また、銀行の融資や、取引先の企業から後ろ盾がある場合は、その旨を不動産屋に伝えておきましょう。上手く口添えしてくれる可能性が高いです。

連帯保証人の有無

収入がある3親等以内の親族を連帯保証人に立てられれば、審査に通る可能性が上がります。

連帯保証人を立てられない場合は、保証会社を利用してください。万が一の場合、保証会社から大家さんに家賃分の保証が支払われます。利用料として、家賃0.5~1ヶ月分ほど必要です。

見た目や人柄

不動産屋に来店する際の身なりや、受け答えの印象も審査に関わります。不動産屋から大家さんに、どんな人かの報告が行くからです。

見た目や人柄は、入居後にトラブルを起こさない人物かの判断材料になります。

スーツで行く必要はありませんが、清潔感のある格好をしてください。また、会話が苦手だとしても、反応はしっかりすべきです。

過去の滞納歴(信用情報)

過去に何かしらの支払いを滞納していたり、企業のために借金したので信用情報が不安という人は、独立系と呼ばれる保証会社のお部屋を探してください。

独立系は、信用情報を確かめられないので、独自の項目で審査します。家賃の支払い能力さえ証明できれば、基本的に審査に通過します。

▶審査が甘い保証会社についてはこちら

事業用契約で確認される項目

事業用契約の審査では、家賃の支払い能力以外に、事業規模などを確認されます。

・家賃の支払い能力
・個人事業主歴
・連帯保証人の有無
・契約者の見た目や人柄
・資本金
・事業規模
・年間売上(決算報告)

個人契約と違う部分だけ解説していきます。

資本金

資本金は、株主が会社に出資したお金のことです。金額が大きいほど、企業が安定している、資金が多いと判断されます。

目安は2006年以前の最低資本金制度の金額です。有限会社なら資本金300万円以上、株式会社なら資本金1,000万円以上あると、審査に通りやすいです。

事業規模

事業規模は、会社の設立年数・社員数・業態など、法人登記に記載されている事柄を確認されます。

事業規模に対し、借りる予定の賃貸が見合っているか、安定している企業なのかを確認するためです。

規模が小さい場合は、家賃や賃貸の専有面積などが見合っている物件を選びましょう。

年間売上(決算報告)

年間売上や粗利も、企業が安定しているか、一定以上の資金があるかの判断材料となります。

節税のために赤字で決算報告している場合は、審査が不利になりやすいので注意しましょう。

契約までに必要な書類一覧

契約までに必要な書類を、個人契約・事業用契約に分けてまとめました。

どれか1つでも欠けていると、審査に響くので忘れず準備してください。なお、公的な書類は発行から3ヶ月以内のものしか使用できません。

個人契約で必要な書類

個人契約で必要な書類は、以下です。

・身分証明書(免許証、保険証、パスポートなど)
・収入証明書(確定申告書の控えなど)
・住民票
・印鑑登録証明書
・印鑑(実印、銀行届出印など)
・通帳のコピー(預貯金審査の場合)
・車検証(駐車場を借りる場合)

住民票は、一人暮らしなら「抄本(しょうほん)」ファミリーなら「謄本」を提出してください。同居人がいる場合は、全員分の抄本が必要です。

なお、マイナンバーの記載があると、不動産屋によっては受け取り拒否されます。事前に、マイナンバーなしの住民票を準備してください。

事業用契約で必要な書類

事業用契約で必要な書類は、個人契約で必要な書類にプラスして、以下のような企業に関する書類を提出しなければいけません。

・会社謄本(全部事項証明書)
・法人実印
・法人印鑑登録証明書
・会社概要(パンフレットなど)
・3期分の決算報告書

すべて審査時に提出し、契約時はコピーで済む場合もあります。

不動産屋によって必要書類が違うので、事前に必ず確認しておきましょう。

連帯保証人を立てる場合に必要な書類

連帯保証人を立てる場合は、連帯保証人の必要書類も提出を求められます。

・身分証明書のコピー(免許証、保険証など)
・収入証明書
・住民票
・印鑑登録証明書
・印鑑(実印)

なお、事業用契約の連帯保証人の場合は、代表者や役員のほうが審査に通りやすいです。

審査で不安な部分は不動産屋に伝えておくべき

入居審査を通りやすくするためには、自分自身の情報を正直にすべて伝え、不動産屋を味方につけることが重要です。

不動産屋は「審査を絶対に通す」ことはできませんが、審査に落ちにくい方法を提案することができます。

チャット不動産屋「イエプラ」のように、ブラックリストや無職、シングルマザーや夜職など審査に通りにくい人を通した経験が豊富な不動産屋がおすすめです。

どうすれば通るのかのノウハウを持っているので、個人事業主の人でも審査に通過する可能性が高いです。

来店不要でチャットやLINEでやりとりをするので、対面では話しにくいことも気軽に相談可能です。深夜0時まで営業しているので、仕事で忙しい人にとくにおすすめです。

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個人事業主の家賃目安は月収の20~25%

個人事業主が住居目的で賃貸を借りる場合の家賃目安は、月収の20~25%です。

一般的に月収の30%・手取りの3分の1が目安と言われていますが、個人事業主は経費などの支出があるのでやや低めです。

以下は、収入に対する家賃目安です。

個人事業主の家賃目安
月収20万円 約4万~5万円
月収25万円 約5万~6.2万円
月収30万円 約6万~7.5万円
月収35万円 約7万~8.7万円
月収40万円 約8万~10万円
月収45万円 約9万~11.2万円

ただし、専門職などで月収が50万円以上あるなら、よほど家賃が高いお部屋を借りない限りは審査に通ります。

居住用物件を事務所利用してはいけない

居住用物件を事務所利用してはいけません。主な理由は以下の3つです。

・防犯上の不安がある
・大家さんの税金額が増える
・管理組合が禁止している

登記簿やホームページに住所が記載されるうえ、従業員や関係者の出入りが増えるので、防犯上のリスクがあります。

また、居住用の家賃は非課税ですが、事業用の場合は税金がかかります。大家さんの税金額が増えるので、嫌がる人が多いです。

SOHO可、事務所利用可能と記載がある物件以外は、管理組合が禁止しています。無断で事務慮利用していた場合は、契約違反として強制退去になる可能性があります。

途中で事務所利用に変更できるのか?

SOHO可、事務所利用可能な物件であれば、契約を結びなおすことで事業用契約できる場合があります。

賃貸契約書に記載のある管理会社に、変更可能か確認しましょう。

その際、契約を結びなおすので、初期費用や事務手数料などが必要になる可能性があります。

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