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賃貸物件における一般媒介と専任媒介の基礎知識を解説!

部屋探しの知恵

2015年10月15日投稿

イエプラ イエプラ

賃貸物件における、一般媒介と専任媒介のそれぞれの媒介契約の違いなどの基礎知識について解説します。契約の内容の違いや、一般媒介と専任媒介どちらが良いのかについても解説します。

媒介契約とは?

媒介契約とは、物件所有者(賃貸の場合は貸主)が不動産業者に売却や購入、賃貸の仲介を依頼する際に結ぶ契約のことで、宅地建物取引業法によって定められた法的行為です。

媒介契約には3つの契約形態『一般媒介契約』『専任媒介契約』『専属専任媒介契約』があり、仲介を依頼したい貸主はいずれかの契約を選びます。

媒介契約を成立させるためには、貸主が上記のいずれから契約形態を選択した後、依頼された不動産業者は契約内容を記載した書面を作成し、記名押し印ののち貸主に交付します。

これにより貸主と不動産業者の仲介依頼の関係性が明文化され、互いに権利や義務が発生します。

3つの契約形態の説明

一般媒介

複数の不動産業者に仲介を依頼することができる契約形態。

依頼された不動産仲介業者に報告義務はなく、依頼主も自分で入居希望者を見つけることができます。

専任媒介

特定の不動産業者のみに仲介を依頼する契約形態。

依頼された不動産仲介業者は、依頼へ2週間に1回以上の頻度で売却活動の状況を報告する義務があり、依頼物件を国土交通大臣の指定する流通機構に登録しなければなりません。

また、依頼主は自分で入居希望者を見つけることができます。

専属専任媒介

特定の不動産業者にのみ依頼し、かつ自分では入居希望者を探せない契約形態。

依頼を受けた不動産業者は、依頼主に対して、1週間に1回以上の頻度で売却活動の状況を報告する義務があり、依頼物件を国土交通大臣の指定する流通機構に登録しなければなりません。

端的に3つの契約形態の違いを延べると、

・仲介依頼できる範囲
・自らも入居希望者を探せるか否か
・依頼主に報告義務はあるかないか

という3点の契約内容が挙げられます。

次に、各種媒介契約の具体的な内容を見ていきましょう。

3つの媒介契約の内容

一般媒介

一般媒介契約とは、売主や貸主(依頼主)が複数の不動産仲介業者に重複して仲介依頼できる媒介契約をいいます。
また、貸主自らも入居者を探して賃貸契約を結ぶことができます。

一般媒介契約の物件情報といってもイメージが沸きにくいと思いますが、大手不動産会社のWEBサイトに載っているような物件は、おおよそ一般媒介契約に基づく物件情報だと思って間違いないです。

依頼を受けた仲介業者にとっては独占的に仲介取引を行うことはできない上に、競合他社に利益を取られてしまうリスクがあるのでメリットはありませんが、物件を探している人にとっては、複数の業者間で物件情報が共有されることになるので、幅広い情報の中から取捨選択できるというのがメリットになります。

一方デメリットとしては、多くの仲介業者間で情報が共有されることになるので、良質な物件情報ほど早い者勝ちになってしまいます。

また消費者心理として、複数の不動産仲介業者やサイトで同じ物件情報を見かけるということは、「この物件自体に何か問題があるのでは?」と詮索してしまいがちな点もデメリットだと言えます。

専任媒介

専任媒介契約とは、売主や貸主(依頼主)が複数の不動産仲介業者に重複依頼できない媒介契約をいいます。ただし、一般媒介同様、貸主自らが賃借人を探して賃貸契約を結ぶことは可能です。

依頼を受けた仲介業者にとっては、相変わらず貸主が自ら入居者を見つけてしまうリスクはありますが、一般媒介契約のように、競合他社に仲介業務を横取りされる心配はありません。

専属専任媒介

専属専任媒介契約とは、売主や貸主(依頼主)が、他の宅建業者に重複して依頼することができないと同時に、依頼した仲介業者が紹介する相手以外の人とは取引できない媒介契約をいいます。端的に言えば、一切の仲介業務を全面的に仲介業者に任せるというものです。

依頼を受けた仲介業者にとっては、競合他社に横取りされる心配も、依頼主が直接見つけてしまう心配もないので、非常に独占的に販促活動ができ、必ず仲介手数料が入るおいしい物件です。

ただ、不動産仲介業者は1週間に1度以上の報告義務があり、また、貸主も色んな仲介業者を通じて物件情報を知ってもらって入居者を募りたいので、上記の専任媒介よりも、さらに専属専任媒介は少ないのが現状です。

また、専属専任契約は前述のとおり、貸主自身では入居者を探せないうえ、1社しか仲介を頼めないので物件がなかなか埋まらないリスクが伴ってしまうのです。

一般媒介と専任媒介はどちらがいいの?

クエスチョンマークのプレートを持つ男女

結局のところ「一般媒介契約と専任媒介契約ではどっちがいいの?」という疑問をお持ちの方がいると思いますが、正直、部屋探しをしている人にとってはどちらでもあまり関係がありません。

強いて言えば、多様な物件情報から選択できるのが一般媒介契約を結んでいる物件で、希少性の高い物件情報を得られるのが専任媒介契約を結んでいる物件といったところですが、部屋探しにほとんど影響はありません。

また、業界事情で賃貸の場合は専任・専属専任契約の物件がほとんどないので、そもそもどちらと比べるまでもないのが現状です。

賃貸における一般媒介と専任媒介

一般媒介と専任媒介の違いは理解できましたか?

かなり巡り合う機会も少ないとは思いますが、町の不動産仲介業者を訪ねたら専任媒介契約の物件情報を聞いてみてもいいと思います。

ただ、色んな物件を検討したい方が多いと思うので、その場合は複数の不動産仲介業者に仲介を依頼している一般媒介契約の物件情報を利用するといいでしょう。ただし、その場合は早い者勝ちですからその点だけ留意しておきましょう。

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