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賃貸の名義変更|費用や変更方法など徹底解説【離婚や同棲解消などの場合】

部屋探しの知恵

2018年11月1日投稿

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賃貸での名義変更について解説します!名義変更できる場合とできない場合の詳細や、名義変更する必要がある忘れがちなケースも合わせて紹介します!個人契約と法人契約を変更する際に注意するべきことも解説します!

この記事の内容は、不動産屋「家AGENT押上店」店長の阿部さんに監修していただきました。

阿部さん

家AGENT押上店の店長。名義変更を含む賃貸契約についての知識が豊富なベテラン営業マンです。

賃貸で名義変更する際の3つの重要知識

正直、賃貸での名義変更に関しては、お住まいの人数や大家さんと不動産屋の対応などでかなり状況が変わります。ただ、以下で紹介する3点はどのような場合も当てはまるので、覚えておくべきでしょう。

①名義変更には費用がかかる
②再審査が必要な場合がある
③身分証などの書類が必要

①名義変更には費用がかかる

賃貸で名義変更する際には、基本的に手数料として費用がかかります。ただし、敷金や礼金のように決まった金額の相場は無く、不動産屋によって大きく違います。

3万円+税など定額の場合もあれば、家賃の0.5~1ヶ月分など家賃によって金額が変わる場合もあるので、いくらかかるのか不動産屋に確認しましょう。

②再審査が必要な場合がある

単に契約書の名義を変更するのではなく、審査書類などを提出して入居審査を改めて受けなければいけない場合があります。

主に、元の契約者が家賃を支払っていて、新しい契約者がきちんと家賃を支払えるかどうか分からないときに再審査を受けることが多いです。

また、再審査に通った場合でも、敷金や礼金などの初期費用を改めて支払う必要がある場合もあります。

もし再審査に落ちてしまった場合は、退去して他の物件を探すことになります。

③身分証などの書類が必要

必要な書類は大家さんや不動産屋、名義を変更する理由などによって違いますが、以下のような書類を求められることが多いです。全て、新しい契約者の物です。

・身分証明書
・住民票の写し
・家賃を引き落とす口座情報

上記の他にも、勤務先の情報や源泉徴収票などを求められることがあります。不動産屋に確認して、必要書類は抜けなくそろえるようにしましょう。

名義変更できるかどうかの詳細解説

サインする人
家族との離婚や死別、同棲解消、一人暮らしの3パターンに分けて、名義を変更できる場合や変更できない場合の例を解説します。

ただし、全ての物件で以下のパターンが当てはまるわけではありません。大家さんや物件の管理会社の判断によって対応が変わるので、あくまで参考程度に考えてください。

離婚・死別などで契約者がいなくなる場合

家族で暮らしていて、離婚や死別などの理由で契約者がいなくなる場合、名義変更ではなく再審査を通過して再契約を結ぶ必要がある場合が多いです。

ただし、大家さんとの信頼関係などが良好であれば、再契約ではなく名義変更だけさせてもらえることもあります。

再審査になった場合、通過するには以下の条件をクリアしている必要があります。それぞれの項目で詳しく解説します。

元契約者以外で家賃を支払える人がいる

元契約者以外の人が、家賃を支払えることを証明する必要があります。家賃の支払い能力があるかどうかは、年収が家賃36ヶ月分(家賃1年分の3倍)以上あるかどうかで判断されることがほとんどです。

家賃を支払えることが証明できない場合、再審査や名義変更は受け入れられず、強制退去させられることもあります。

名義変更できる例
家賃15万円のお部屋に住んでいる家族の夫が亡くなった。しかし、元々共働きで、新しく契約者になりたい妻の年収が500万円ある。
名義変更できない例
契約者である夫がいなくなった。妻はパート勤めで月々15万円ほどの収入しか無く、家賃10万円の現住所では収入が不十分だと判断された。

連帯保証人を立てられる

連帯保証人を立てて入居していて、連帯保証人が元契約者の親族だった場合、引き続き連帯保証人を引き受けてくれるか確認する必要があります。

家族暮らしだと、元連帯保証人と新しい契約者の間に血縁関係が無く、連帯保証人を引き受けてくれない場合が多いです。

もし引き受けてくれないなら、別の連帯保証人を立てるか、保証会社を利用する必要があります。

名義変更できる例
亡くなった夫が契約者で、夫の親が連帯保証人だったが、夫の親は夫の妻のことを娘のようにかわいがっており、引き続き連帯保証人を引き受けてくれることになった。
名義変更できない例
契約者だった夫の兄が連帯保証人だったが、夫と離婚して他人になるため、連帯保証人を引き受けてくれなかった。妻には身寄りが無く、新しい連帯保証人を立てられなかった。

同棲を解消して元同居人が物件に残る場合

同棲解消で「契約者だった彼氏と同棲を解消するから、自分が代わりに契約者になりたい」というケースが多いですが、名義変更はできない場合がほとんどです。

大家さんや不動産屋にとっては「契約者がきちんと家賃を払ってくれるかどうか」が重要なので、新しい契約者がきちんと家賃を払えるかどうか確認するため、再審査を受ける場合が多いです。

再審査に落ちてしまった場合は、退去する必要があります。

一人暮らし用の物件の場合

一人暮らし用の物件に住んでいる場合、そもそも契約者=入居者という前提で賃貸契約を結んでいるので、名義変更はできない場合がほとんどです。

元の契約者や入居者とは全く関係ない人を新しい契約者に変更する際は、一旦退去して、改めて入居審査を申し込む場合がほとんどです。

名義変更できる稀なケースもある

以下のような例なら名義変更できる場合がありますが、非常に稀なケースなので、大多数の一人暮らしの人には当てはまりません。

名義変更できる稀な例
元々親が契約者で、入居者は大学生の息子だった。しかし息子が就職し自分で家賃を払えるようになったので、契約者を親から息子に変更した。

名義変更の必要がある忘れがちなケース

驚いている女性とビックリマーク
以下のようなケースではうっかり忘れてしまいがちですが、契約書の名義を変更する必要があります。

・結婚して苗字が変わった場合
・ルームシェアや同棲で、同居人が退去した場合
・ルームシェアや同棲で、同居人が増える場合

どのケースも家賃を支払う人が変わらない等の理由で変更せず放置されることが多いですが、賃貸契約には契約書に書かれている人以外の居住は禁止というルールがあるので、変更しないと契約違反になってしまいます。

契約に違反すると、最悪の場合強制退去されても文句を言えない立場になってしまうので、面倒だと感じても必ず不動産屋や大家さんに連絡するべきです。

また、ルームシェアや同棲は、始める前にそもそも2人入居が可能な物件どうか確認しましょう。単身者限定の物件に2人以上で住むことも契約違反になります。

個人契約と法人契約を変更する際に注意するべきこと

個人契約と法人契約を変更する際は、必ず自分と勤め先と不動産屋の3者で話し合うようにしましょう。お金が絡むので、ちゃんと話し合っておかないと、後々トラブルになることが結構あります…。

個人契約と法人契約を切り替える場合、基本的に、新しい契約者が改めて敷金を支払い直す場合が多いです。

敷金は大家さんに預けておく費用なので、契約を切り替える際、預けていた敷金は元の契約者に返金されます。返金の後、新しい契約者が改めて既定額の敷金を支払うことになります。

ただ、基本的に礼金等の費用を改めて支払うことはありません。

原状回復費用がかかる場合は、元契約者が支払っていた敷金から差し引かれ、足りない場合は元契約者が支払う責任を負います。

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