お部屋探しのコツや知識まとめブログ|Rooch(ルーチ)
お部屋探し用語や探し方のコツ・街の住みやすさなどを初心者にもわかりやすいように解説します。

築年数は何年を目安に探すべき?古い賃貸物件の耐震性能は大丈夫?

築年数は何年を目安に探すべき?のイメージイラスト

築年数は何年を目安にすればいいの?築年数が古い物件は良くないの?という疑問にお答えします!

耐震性能、設備の質、家賃の安さ、物件数が築年数によってどのように変わるのかを解説しているので参考にしてください。

この記事は、不動産屋「家AGENT」池袋店の阿部さんにも内容を監修してもらいました。

阿部さん

「家AGENT」池袋店の店長で、賃貸業界歴5年以上です。管理職になる前の年間接客件数は380~400件と経験豊富です。お部屋探しに関して、設備や費用などの悩みも的確にアドバイスしています。

築年数で物件の特徴が変わる

建物が完成してから経過した年数を示している「築年数」ですが、年数が経つことによって変化するのは建物の見た目だけではありません。

築年数によって変化する物件の特徴を、以下で詳しく解説します。お部屋探しをしている人は参考にしてください。

・家賃が安くなる
・設備が古くなる
・耐震性の基準が変わる

家賃が安くなる

築年数が古くなるほど、家賃は安くなる傾向があります。

三井住友トラスト基礎研究が発表した「経年劣化が住宅賃料に与える影響とその理由」によると、新築の家賃を100で表したとき築10年の家賃は89まで下がります。

築年数ごとの家賃の低下幅のグラフ

築20年まで古くなると約82まで下がり、それ以降はほぼ横ばいの家賃になっています。

新築~築10年の家賃は下落幅は約1.7%で、築11~20年の下落幅は約0.6%です。新築からの10年間で家賃が下がっていることがわかります。

設備が古くなる

築年数が浅い物件のほうが、オートロックやウォシュレット、IHコンロ、宅配ボックスなどの設備が充実している物件が多いです。

築年数が古い物件では、設備も古いタイプだったり、そもそも整ってないケースがあります。

ただし、リフォームやリノベーションをおこなっていて、室内が最新設備になっているお部屋もあります。

耐震性の基準が変わる

耐震基準は1981年6月1日に現在の「新耐震基準」へ改定されています。新耐震基準では、震度6~7でも倒壊しないという基準が設けられています。

築年数が1981年より前の建物は旧耐震基準で建築されているので、建物の耐震性が気になる人は確認してください。

ただし、旧耐震基準の建物でも、大規模修繕などによって補強されているケースもあります。

重視する条件ごとの築年数の目安

築年数の目安を何年にするべきかは、耐震性能・設備の質・家賃の安さなどの希望条件によって変わります。

築年数の目安
①耐震性が気になる人は築21年以内
②設備の便利さを求めるなら築10年以内
③家賃の安さを優先したいなら築20~30年
④たくさんの物件を見たいなら築20~30年

以下で、重視する項目ごとに築何年のお部屋を探せばよいか解説します。

①耐震性が気になる人は築19年以内

建築基準法は1981年6月に改正され、新耐震基準が基準になっています。さらに、2000年6月に木造住宅に関する改正がおこなわれました。

2021年6月現在では築21年以内の物件であれば、最新の耐震診断を満たしています。

新耐震基準で建てられた物件は、たとえ木造でも震度5程度の地震に耐えられる造りになっています。

2016年の熊本地震(震度7)では、新耐震基準の物件で倒壊したは1割未満でした。一方、旧耐震基準の物件は3割以上が崩れました。

②設備の便利さを求めるなら築10年以内

築10年の物件を目安にお部屋探しをすれば、オートロックや宅配ボックス、モニター付きインターホンなど、新築や築浅の物件とさほど変わらない設備が整っていることが多いです。

ガス給湯器やエアコンなどは10~15年で故障することが多いです。設備の不具合は管理会社が対応しますが、修理が終わるまでは不便になります。

築15~25年では、設備に大きな違いはありません。バストイレ別、IHコンロ、洗濯機置き場、インターネット対応などの基本的なものは整っています。

築年数が古い物件でもリフォームをして設備が新しいお部屋もあるので、築年数で絞らずリフォーム履歴の有無を確認しましょう。

③家賃の安さを優先したいなら築20~30年

築20~30年の物件であれば、似たような間取りの新築物件よりも家賃が15,000~20,000円安くなります。

以下の表は、新築と比べて家賃がどのように変わるのかを築年数ごとにまとめたものです。東京23区にあるワンルーム・1K・1DK・1LDKの物件を対象にしています。

築5年~築10年未満 3,000円~7,000円安い
築10年~築20年未満 5,000円~10,000円安い
築20年~築30年未満 15,000円~20,000円安い
築30年以上 25,000円~35,000円安い

築10年前後の物件では、新築と比べて7,000円ほどしか変わりません。

④たくさんの物件を見たいなら築20~30年

築20年まで範囲を広げれば、新築のみでお部屋探しをするよりも5倍以上の物件を探せます。また、築30年まで許容すれば、物件数は新築の8倍まで増えます。

下記の表は、不動産業者だけが使える専用の物件情報サイト「ATBB」で築年数ごとの掲載件数を調べたものです。

東京23区にある一人暮らし向けの物件(ワンルーム・1K・1DK)で、家賃10万円以下、駅徒歩10分を対象にしています。

物件数
新築のみ 5,090件
築3年まで 8,217件
築5年まで 10,741件
築10年まで 14,457件
築15年まで 19,884件
築20年まで 27,497件
築25年まで 32,954件
築30年まで 40,628件
指定なし 70,368件

※2021年6月29日現在

とにかくたくさんの物件のなかから、お部屋探しをしたい人は築年数を古くしたり、そもそも指定なしにしましょう。

新築や築浅が良い物件とは限らない

最新設備が整っていたり、見た目がキレイなのが新築・築浅の物件ですが、すべての人にとって良い物件とは限りません。

実際に住んでみると、そこまで設備が整っていなくても十分に生活できた、見た目は良いけど周辺の買い物環境が悪いと感じる人もいます。

耐震性や過去に住んだ人がいないのが新築・築浅のメリットですが、その分、家賃も高いので総合的に判断しましょう。

築年数が経っていても良い物件はある

築年数が古い物件でも、設備や見た目がキレイな物件はあります。

大家さんに入居者が少しでも長く暮らせるようにという気持ちがあれば、室内はリフォームされているからです。

築年数の古い物件を内見してみると、水回りや床をきれいにメンテナンスされているお部屋もあります。

また、建物の耐震性についても、補強工事がおこなわれていて安心できる物件も多いです。

築年数だけでなく構造も見るべき

建物の見た目や耐震性が気になる人は、築年数だけでなく構造も確認するようにしましょう。

同じ築20年の物件でも「木造」と「鉄骨造・鉄筋コンクリート造」を比較すると、木造より頑丈な造りの方が見た目も耐震性も優れます。

築年数が古いからという理由で候補から外すのではなく、建物構造を確認してお部屋を決めるようにしましょう。

虫を避ける目的で築浅の物件を選ぶのは間違い

公園のそばのマンション
築年数は、お部屋に虫が出るかどうかという点についてはあまり大きな影響を与えません。

虫が出やすいお部屋の特徴
・お部屋が1~2階にある
・お部屋の近くにゴミ捨て場がある
・物件の近くに飲食店やコンビニがある
・近くに公園や街路樹などの自然がある

虫が多いのは、上記のような物件です。

新築や築浅の物件であっても、特徴に当てはまれば虫はでてきます。

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