分譲賃貸とは?どんなマンション?メリットとデメリットを大公開!

部屋探しの知恵

石塚

この記事の監修:石塚
「イエプラ」営業担当

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レインボーブリッジ

分譲賃貸とは何か?普通の賃貸物件との違いは?という疑問にお答えします!分譲マンションが賃貸に出される理由、分譲賃貸を借りるメリットとデメリット、よくあるトラブル等を解説します!分譲賃貸の物件を上手に探す方法も紹介します!

分譲賃貸とは?

分譲賃貸のお部屋

分譲賃貸とは「分譲マンションの賃貸」の略で、分譲マンションの一部屋が賃貸に出されることを指します。

分譲マンションのほとんどは貸すことを前提としておらず、物件の購入者が長く住むことを目的として造られているので普通の賃貸物件よりグレードが高い部屋が多いです。

設備が充実しているのが特徴で、普通の賃貸にはあまりついていないような全自動食器洗浄乾燥機や、ミストサウナがついている物件もあります。

オートロック機能だけでなく、玄関ドアがダブルロックになっていたり、カラーモニター付きインターフォン付きだったりと、セキュリティもしっかりしています。

ただ、ファミリー向けの物件が多く、一人暮らしの場合は金銭的にかなり余裕がある人でなければ住むことは難しいでしょう。

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分譲マンションが賃貸に出されるのはなぜ?

分譲マンションが賃貸物件として貸し出される理由は、主に以下の2点です。

①引っ越すので仕方なく貸し出している
②もともと投資目的で購入している

①引っ越すので仕方なく貸し出している

家の置物を手に載せるサラリーマン

分譲マンションの購入者(所有者)が、転勤などの事情によって長期間お部屋を空ける場合、代わりの入居者を募集するケースです。

誰も住まわずに、放っておく状態が続くとお部屋はどんどん傷んでいきますが、賃貸物件として貸し出せば管理がしやすくなります。さらに家賃収入もあるので、金銭面でもプラスになります。

②もともと投資目的で購入している

分譲賃貸マンションは人気があり、入居者が途絶えないことを踏まえて、家賃収入を得る投資目的で購入する人もいます。

物件によっては「空き室待ち予約」などの対応で入居者を募っていることがあるほどなので、通常の賃貸物件を所有しているよりも、空室になるリスクが低いからです。

分譲賃貸のメリット

システムキッチン

分譲賃貸を借りる主なメリットは「建物の品質が普通の賃貸物件より良い」という点です。分譲マンションは、ファミリーが一生暮らすことを前提としているので、部屋の設備が充実しています。

部屋の広さを始め、足を伸ばせる広さの浴槽、浴室暖房乾燥機、最新型のシステムキッチンなどが備わっています。

また、駐車場やバイク置場が広かったり、入居者が共用で使用できるキッズルーム、来客が宿泊するためのゲストルームが備わっていたりと建物自体の設備が充実しているところも多いです。

建物の設備だけでなく、安心して暮らすための工夫が施されているのも特徴の1つでしょう。

分譲マンションは建物の構造にコンクリートが使用されていることが多く、壁や床が分厚いので防音性が高いです。

コンクリートは高い耐久性があるため、地震にも強いです。建物自体の重量による揺れを緩和するために「ダンパー」と呼ばれる装置で対策もされています。

分譲マンションのエントランスと外観

オートロックの他にも、24時間管理人が在住もしくは24時間作動の監視カメラが付いていたり、モニター付きインターフォン、2重ロックがあるなどセキュリティ性に優れています。

エントランスだけでなく、エレベーター内や各階の廊下に監視カメラを設置している物件や、警備会社と連携をしていて24時間対応サービスを提供しているマンションもあります。

マナーの良い住民が多いのも特徴です。長く快適に住むために、不要なトラブルは避け、住みやすい環境を維持しようとする意識が高いからです。

分譲賃貸のデメリット

入居・退去の注意事項
分譲賃貸のデメリットとして、まず「規約が多くルールが厳しい」という点が挙げられます。

普通の賃貸マンションであれば、マンション全体の規約を守るだけで良いのですが、分譲賃貸はマンション全体の規約と、お部屋の貸主が決めた規約の2つを守る必要があります。

例えば、マンション全体の規約ではペット可の物件でも、お部屋の貸主がペット不可と決めたらペットは飼えません。喫煙の可否についていも同様です。

入居・退去の注意事項
また、普通の賃貸マンションに比べて部屋の設備やセキュリティ性、防音性などグレードが高い分、家賃が高めに設定されています。

分譲賃貸は、初期費用の交渉が難しいのもデメリットです。オーナーは1つの部屋を貸し出ししているだけなので、初期費用を下げると収入が大きく減ってしまうからです。

また、オーナーの都合で一時的に貸し出している物件の場合は「定期借家」という契約形態をとっているため、契約の更新ができないことがほとんどです。

契約期間満了後にも住み続けたい場合は、再契約をできないか相談することになります。

分譲賃貸にありがちなトラブル

家と電卓
分譲賃貸にありがちなトラブルは、主に以下の2種類に分けられます。

①設備の取扱いに関するトラブル
②退去時の原状回復費用に関するトラブル

①設備の取扱いに関するトラブル

賃貸契約を結ぶ際には、備品の故障の際に、修理や交換の費用をどちらが負担するのか、かなり細かく書面で交わしたほうが良いです。

物件に備え付けられていた備品を壊した場合などに、オーナーと入居者のどちらが支払うのかトラブルになることが多いからです。

通常の物件とは違い、分譲賃貸にはオーナーが置いていったカーテンや家具などの備品が付いている場合があります。

②退去時の原状回復費用に関するトラブル

部屋を貸し出すことに慣れていないオーナーは、退去費用の請求の仕方や、敷金の返金のやり方を理解していない場合があります。

退去費用として入居者が負担すべき汚損の範囲は故意や過失によるものだけですが、オーナーが「貸したときと同じ状態で部屋が返ってくる」と思い込んでいるケースがあります。

国土交通省が定めた「原状回復費用に関するガイドライン」などを参考に、トラブルが起きた場合は対処しましょう。

分譲賃貸を借りる時の注意点

悩む女性
分譲賃貸を借りる際、普通の賃貸物件と違って注意しなければいけないことが4つあります。

・他の入居者と規約が違う可能性がある
・マンション独自の行事に参加する必要あり
・駐車場や駐輪場は購入者が優先
・管理会社が入っているか

他の入居者と規約が違う可能性がある

分譲賃貸は、1部屋1部屋で所有権を持っている人が違います。そのため、お部屋ごとに規約が違うことがあります。

例えばAさんのお部屋はペット可なのに、Bさんのお部屋はペット不可。Cさんのお部屋はプチリフォーム可なのに、Dさんのお部屋は不可ということがあります。

マンション独自の行事に参加する必要あり

大型の分譲マンションのケースが多いですが、敷地内の掃除当番や、子どもの見回り隊など、マンション自体で決められているルールや行事に参加しなければいけません。

賃貸だからといって参加しないことはNGです。もし、独自のルールや行事がある場合、不動産屋に参加が必須なのか確認しておきましょう。

駐車場や駐輪場は購入者が優先される

駐車場や駐輪場などは、お部屋を購入した通常入居者が優先されることが多いです。そのため、賃貸入居者は使用できない場合があります。

管理会社が入っているか確認する

トラブルの際にもスムーズに対応してもらえるように、管理会社が入っているか確認しましょう。

オーナーは不動産屋のプロではないので、管理会社が入っていないと対応が遅れる場合があります。

また、トラブルに発展してしまったとき、当事者同士だと揉めて話がこじれてしまいがちですが、管理会社が入っていれば冷静に対応できます。

管理会社が入っていたとしても、どこまで管理してくれるのか、トラブルの対応はどうなるのかは物件によって違いますので、契約時にしっかり確認してください。

分譲賃貸の中にはリロケーション物件がある

リロケーション物件とは、移転(relocatio)という意味を持ち、持ち主が出張や転勤によって一時的にお部屋の貸し出しをしている物件のことです。

分譲賃貸でたまに見かけるリロケーション物件は、そのうち持ち主が戻ってくる可能性があるお部屋です。

分譲マンションを買おうと思っているけど、先に試しで住んでみたい、短期で良いから憧れのお部屋に住みたいと思っている人に向いています。

リロケーション物件とは定期借家物件のこと

リロケーション物件は契約形態が定期借家になっています。基本的に賃貸契約を更新することができないうえ、契約中の途中解約ができないことがほとんどです。

その代わり、ほかの分譲賃貸よりも家賃が安く設定されていることがあります。

分譲賃貸の物件を上手に探す方法

分譲マンションと青空
分譲賃貸の物件を探すには、不動産屋を活用するのが近道です。

SUUMOやHOME’Sなどの物件サイトでも探せますが、不動産屋に直接聞いたほうが確実な情報を教えてもらえます。

「分譲賃貸を探しているのですが、〇〇区にはありますか?」と聞いてみましょう。ネット上に公開されていない分譲賃貸を紹介してくれる可能性もあります。

分譲賃貸は、通常の賃貸物件と比べるとかなりお部屋の数が少ないうえに、かなり人気があります。上手に探さないと希望に合った部屋に入居できません。

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