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家賃保証会社の正しい知識と使い方

部屋探しの知恵

2016年3月30日投稿

イエプラ イエプラ

家賃保証会社は、部屋を借りる際に必要な連帯保証人を代行してくれる会社です。

近年は核家族化の影響で、借主は身内の連帯保証人が立てづらくなっており、また不況の影響を受けた住人の家賃回収が仕切れない貸主が多くなったので、こうした会社のニーズが高まり急速に業界規模を拡大しています。

私たち部屋を借りる側にとっては「連帯保証人を代行」してくれる有難い存在になりますが、家賃保証会社は家賃滞納などの際に代位弁済を行ってくれる以外に、債権回収を積極的に行ってくる側面があることも忘れてはなりません。

これから賃貸物件を探す方は保証会社の仕組みや内容について十分に理解しておくようにしましょう。

家賃保証会社とは

家賃保証会社(別称:賃貸保証会社、家賃債務保証会社)とは、あなたの連帯保証人を代行してくれる会社で、万一あなたが家賃を滞納した際は、あなたに代わって一定期間大家さんに家賃を支払ってくれます。

ただし、家賃保証会社はあくまで代位弁済*なので、代位弁済してもらった分は必ず家賃保証会社に支払わなければなりません。

代位弁済とは、家賃支払いなどに不履行があった場合に債務者の代わりに弁済(立替払い)すること。また、弁済と同時に求償権が発生し、債権者に対して債権回収が認められています。

私たちが家賃保証会社を利用する際は、まずは保証料を支払わなければなりません。これは賃貸契約の期間によって金額は上下しますが、2年契約の初回保証料は1~3万円程度、あるいは家賃の30~70%という設定が多くなっています。

また、家賃保証会社を利用するには審査*があります。審査の難易度で言えばクレジットカードを作れる程度の信用情報があればほぼ問題なく通過できるものになっていますが、収入と家賃の支払い比率や過去の家賃の滞納履歴なども審査対象になるので少し注意が必要です。

*審査基準の詳細は後述します。

家賃保証会社が台頭した背景

2015年現在、今から10年ほど前までは家賃保証会社は少数でした。しかし、借主・貸主・保証会社の3者はそれぞれ問題を抱えており、その問題が家賃保証会社の数を急速に増やすこととなりました。

借主の事情

部屋を借りる私たちは、少子高齢化や核家族化、不況といった社会状況を受けて、連帯保証人を親族に頼みづらくなりました。

また、独り身の高齢者や一人暮らしの世帯が増加して、連帯保証人を探すこと自体が困難になっていることも背景として挙げられます。

貸主の事情

これまでは家賃回収をきちんと行えていた大家さんも、2008年のリーマンショック以降、経済悪化の影響で失業者・非正規雇用者・家賃滞納者などが急増しました。

さらに連帯保証人までも責務を敢行できない状況が相次ぎ、家賃回収が容易に行えなくなりました。家賃が回収できなければ賃貸経営は成り立たなくなってしまいますから、こうした背景も家賃保証会社を急増させるきっかけとなりました。

保証会社の事情

上記の社会的背景にビジネスチャンスを見出した企業は家賃保証業界に次々に参入してきました。

また別の背景として、サラ金規制法の成立により消費者金融業界の規制が強化され、中小消費者金融が一気に衰退したことが挙げられます。

行き場を失った中小消費者金融が新たな業態として開拓したのが、同じ金貸し業でも法整備の進んでいない家賃保証業界だったのです。

家賃保証会社を利用するメリット・デメリット

すでに何点か述べていますが、家賃保証会社を利用するに当たってメリットとデメリットを押さえておきましょう。

家賃保証会社を利用するメリット

私たち(借主側)のメリット

親や兄弟に連帯保証人を頼みづらい場合、また、高齢者や障害者、一人暮らし世帯および外国人滞在者などで連帯保証人が立てられない場合に利用できます。

借主の収入や社会的信用で部屋を借りられる可能性があるのがメリットになります。

大家さん(貸主側)のメリット

家賃不払いのリスクを軽減できるのが最大のメリットです。通常の連帯保証人よりも滞納金支払いの確実性が高く、また滞納家賃の請求のための法的な手続きなども実質代行してもらえます。

家賃保証会社を利用するデメリット

家賃保証会社は一見すると「借主」側の救済制度に見えますが、実際は「貸主」側の債権回収の代行という側面が非常に強いです。

ですから家賃滞納が発生した場合、従来の大家さんや不動産管理会社による支払い催促・督促に比べ、家賃保証会社のほうが取り立ては厳しくなる傾向にあります。

家賃保証会社からしたら、代位弁済を行い債権回収が遅延すれば、資金繰りが厳しくなります。

仮にあなたが代位弁済してもらって長期間返せなかった場合に、法的な手続きを進められて財産の差し押さえや退去を命じられる可能性があるので注意しましょう。

家賃保証会社によりけりですが、早いところで代位弁済から1ヶ月以内に裁判所で手続きを済ませて督促状を送ってくることもあります。

家賃保証会社を利用する際の注意点

家賃保証会社のメリットやデメリットの他にも、知っておくべき事実がありますのでそちらを解説していきます。

連帯保証人がいても家賃保証会社の利用を求められるケースも!?

親族などの連帯保証人を立てたのにも関わらず、それとは別に家賃保証会社の利用を義務づけるケースが大手不動産仲介チェーンを中心に増えています。

その背景として、建前は連帯保証人も債権不履行になるリスクがあるためだとしていますが、実際は家賃保証会社から不動産仲介業者への一定手数料の支払いが挙げられます。

本来仲介業者は法律の決まりで最大でも家賃の1ヶ月分しか仲介料を取れないので、賃貸契約完了の謝礼金と同じような位置づけで、家賃保証会社からも仲介手数料を貰っていると考えられます。

また、家賃保証会社からすれば、代位弁済した滞納家賃を回収できなかったときの穴埋めとして「絶対に滞納しそうにない優良な借主」からも保証料を徴収したいという思惑があります。

正直、普通に連帯保証人を立てられる方にとっては、まったくメリットのない契約になりますので、仲介業者を利用する際は、あらかじめ「連帯保証人をつければ保証会社を利用する必要のない物件を探している」という旨を伝えておきましょう。

ただし、貸主側が「連帯保証人以外にも保証会社を利用してもらって滞納リスクを抑えたい」という場合は仕方ありません。仮にそこが住みたい物件だった場合には妥協するか諦めるかの二択になります。

家賃保証会社をめぐる様々な問題

「家賃保証業界は法整備が進んでいない」とお伝えしましたが、事実そのせいで様々な問題が起きています。

2011年12月に国土交通省が始めた『賃貸住宅管理業者登録制度』では、家賃保証会社について家賃の収納代行業務を扱う場合にのみ登録対象とし、通常の滞納家賃立替業務だけをする場合は対象外した制度を制定しました。

しかし、『賃貸住宅管理業者登録制度』自体が任意登録になっており、業務範囲も不明確だとして登録していない家賃保証会社も多く、大した実効性を伴っていない実態があります。

また、消費者金融業界で制定された「サラ金規正法」のように、家賃保証豪快ではまだ規制する法律がないことから、一部の悪質な家賃保証会社では、滞納時における強引な取り立て、行き過ぎた督促、高額な延滞金、強制退去などがみられ、過去に裁判沙汰になった例もあります。

家賃保証会社の自主規制

前述の様々な問題を受け、家賃保証業界では2つの団体が作られました。

1つは「一般社団法人全国賃貸保証業協会(LICC)」と「公益財団法人家賃債務保証事業者協議会」を中心とした、業務適正化のための自主規制ルールを策定、および独自の賃貸保証データベース機関を設立した機関で、もう1つは個人情報のデータベース化に反対する保証会社が集まって「一般社団法人賃貸保証機構(LGO)」をという機関が設立されました。

ただ、これらの機関も信用情報の扱いに関して真っ向から対立しているほか、上記のLICCやLGOに未加盟の家賃保証会社も数多くあり、まだまだ業界内で方向性の統一はできていない現状があります。

家賃保証会社の審査

入居時の審査は家賃保証会社によって異なるので注意したいところです。前述のとおり、家賃保証業界では3つの勢力に分断しており、そのせいで審査方法や基準が異なっています。

とはいえ、基本的には収入や過去の滞納履歴、その他信用情報に問題がなければ、通る審査になっています。

全国賃貸保証業協会(LICC)加盟会社の審査

LICCでの基本的な審査は「年収」「会社規模」「年齢」「家賃の返済比率」「保証人の有無」「加入企業同士の共有情報」「所得証明」「源泉徴収票」を基に行われます。LICCでは個人情報の共有を行っているため多種多様な資料が要求されますが、比較的審査は通りやすくなっています。

賃貸保証機構(LGO)加盟会社の審査

LGOでの基本的な審査は、LICC加盟会社とほとんど同じですが、加盟会社同士の情報交換はしていないので、各保証会社の判断で個別審査を行っています。

個別審査なのでやはり細かい資料まで要求されますが、各社の判断基準が曖昧なためLICCよりも通りやすい傾向にあります。

LICC・LGO非加盟会社の審査

非加盟とはいえ基本的な審査は上記の2団体と同じですが、情報共有機能が存在しないためLGOに近い特性を持っていると言えます(要するに審査は通りやすい)。

ただし、LICCとLGOでは最低限のコンプライアンスを遵守するよう加盟会社に求めているので、そこまで問題になることはありませんが、非加盟の家賃保証会社ではしばしばコンプライアンス意識が低いところがあります。

※過去には無断で携帯の支払い滞納履歴を参照した会社があり問題になりました。

家賃保証会社は正しく使おう

家賃保証会社の仕組みは理解できたでしょうか?一昔前は連帯保証人を立てることができれば、問題なく賃貸契約を結ぶことができましたが、様々な社会的背景を受けて、そのやり方も少しずつ変化してきています。

事情があって連帯保証人が頼めない場合は、家賃保証会社を利用するのは良いことです。ただし、普通に連帯保証人を立てられる場合は大してメリットがないので、強引な契約に注意したほうがいいでしょう。

途中で述べましたが、あなたが気に入った部屋を借りようと思ったときに、貸主によって、また不動産仲介業者によっては保証会社の利用が義務付けられている場合があります。

こういった場合は家賃保証会社と契約するか断るしかありません。

でも、連帯保証人が用意できて「どうしても家賃保証会社の利用はしたくない!」という場合は、物件探しの前にあらかじめその旨を仲介業者に伝えておきましょう。

中には仲介業者と家賃保証会社の業務提携という理由で利用が義務付けられている場合があるからです。

それこそ無意味な契約になり兼ねません。無駄な保証料を支払う前にきちんと確認しておきましょう。

そもそも家賃保証会社の存在を契約する直前になって初めて知ったというケースも多くあります。この記事を読んだあなたには家賃保証会社を無理に利用しないという選択もできるようになってほしいと思います。

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