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【賃貸】仲介手数料とは?相場や上限・安くなる理由など徹底解説!

部屋探しの知恵

2017年12月7日投稿

イエプラ イエプラ

仲介手数料とは何か、賃貸の仲介手数料の相場や手数料早見表、無料や安くなる3つの理由、仲介手数料が安い物件のデメリットを公開!仲介手数料は交渉で安くなるのか、同じお部屋で手数料が違うことがあるのか、絶対に仲介手数料が安いほうが良いのかなども解説します。大手不動産屋の仲介手数料と、仲介手数料が安い不動産屋も紹介します!

仲介手数料は仲介業者に成功報酬として支払うお金

仲介手数料とは、お部屋を紹介してくれた仲介業者に、契約成立の時点で、成果報酬として支払うお金のことです。仲介手数料を受け取ることで、仲介業者は利益を上げています。

また、仲介手数料は、お部屋の契約終了時などに返金されることはありません。お部屋を借りる際の費用で、返金されるのは敷金のみです。

仲介手数料がかかるのはお部屋の契約時

仲介手数料は、お部屋に入居するための初期費用として必要になるお金なので、更新時や退去時には必要ありません。また、毎月かかるお金でもないので、契約時以外には請求されません。

仲介手数料の相場は家賃1ヶ月+消費税

仲介手数料の相場は、上限と同じ「契約する物件の家賃の1ヶ月+消費税」です。家賃10万円のお部屋なら、10万円+消費税8%で8千円、つまり10万8千円となります。

また、礼金は関西と関東で値段がかなり違いますが、仲介手数料の値段は、地域による差がないです。東京だから高いとか、大阪だから安いとかいったことはなく、仲介業者や管理会社ごとで異なっています。

仲介手数料早見表

家賃に対する仲介手数料です。検討している家賃だと、どれくらいの仲介手数料になるのか参考にしてみてください。

家賃 仲介手数料
50,000円 54,000円
60,000円 64,800円
70,000円 75,600円
80,000円 86,400円
90,000円 97,200円
100,000円 108,000円
120,000円 129,600円
150,000円 162,000円
200,000円 216,000円
300,000円 324,000円

仲介手数料の上限は法律で決まっている

仲介手数料は、宅建業法という法律で「家賃1ヶ月分+税以上受け取ってはならない」と定められています。基本的にはどの不動産屋もギリギリまで受け取ろうとします。

また、半額や無料にすることに違法性はありませんが、仲介手数料を上限より多く請求した場合は違法になります。

仲介手数料が無料や半額になる3つの理由

仲介手数料が無料や半額になる場合は、以下の3つのどれかに当てはまります。

①仲介手数料の減額分を他の費用で補える場合
②大家さんから広告料が支払われる場合
③大家さんから仲介手数料をもらえる場合

①仲介手数料の減額分を他の費用で補える場合

不動産営業マンは、常に「売上」を追っています。そして仲介手数料は不動産営業マンの大事な売上に直結します。本来なら、無料や半額にすることは単純に売上が減るだけですので、絶対にしたくないはず。そこには不動産業界に蔓延する、仲介手数料を無料にできるからくりがあるのです。

仲介手数料無料を謳っている不動産屋は、下記費用で仲介手数料の減額分を補ってきます。

・事務手数料
・抗菌消毒代
・虫駆除代
・ウォーターサーバーなどの付随サービスの強制加入

このように、仲介手数料を無料や半額にしても上手くお金を儲ける術を用意しているのです。更には、抗菌消毒、虫駆除に関しては、行ったと偽り、実際には行わない不動産屋もあります。

結果、場合によっては、仲介手数料1ヶ月分よりもかかってしまうこともあります。ただ、そんなからくりを知らないお客様は、上記費用がもともとかかってしまうと思い込み、ただ「仲介手数料が安くなったー!」「普通よりお得に引っ越しできた!」と感じてしまうのです。

②大家さんから広告料が支払われる場合

広告料は「AD」とも呼ばれる大家さんが不動産屋に「お部屋に入居者を決めてくれてありがとう!」と支払われる、ごほうびみたいなものです。広告料は、家賃の50%~200%の間の金額が一般的です。この説明だけですとわかりにくいので、例で解説します。

例:Aさんが家賃8万円のBというお部屋を契約する。

Aさんは本来、不動産屋に仲介手数料を家賃の1か月分、つまり8万円支払います。ただ、Bのお部屋は、実は100%の広告料が発生しています。

つまり不動産屋は【Aさんからの仲介手数料8万円+Bの部屋の大家さんからの広告料8万円=16万円】を手にしているのです。このようなパターンの場合、不動産屋も「広告料が入るから別にいいかー!」と考え、仲介手数料の減額ができるのです。

ただ、ここに不動産業界の”裏”があります。

考えていただきたいのが「なぜわざわざ大家さんが、広告料を払わなければいけないのか?」ということです。

答えは簡単で、大家さんが早く入居者を決めたいから「お金を払うので、優先的にお客様に私のお部屋を紹介してください」という意味が込められています。

つまり、駅から遠い、古い、虫が出るなど、理由はさまざまですが、なかなか入居者が決まらない物件に広告料がついているケースが多いのです。

不動産屋はあらかじめ、どの物件には、どれくらいの広告料がついているかを把握できるので、仲介手数料を減額する不動産屋は、広告料つきのなかなか入居者が決まらないお部屋ばかり紹介します。

③大家さんから仲介手数料をもらえる場合

仲介手数料は入居者が払う場合が、ほとんどですが、オーナーが支払ってくれる場合もまれにあります。

そもそも仲介手数料は家賃1ヶ月分+税が上限とされているので、オーナーからの仲介手数料が発生する場合は、お客様側は支払いが発生しません。

つまり無料にできるというよりも、「最初から仲介手数料がかからない」というニュアンスです。ゆえに本来、仲介手数料をいただく不動産屋でも仲介手数料はかかりません。

ですが、やはりそういった物件数自体が少ないので、少ないお部屋から選ぶことにはなります。

仲介手数料が安い物件だからといってデメリットはない

仲介手数料が安い物件だからと言って、特別なデメリットはありません。「築年数が古い」や「駅から遠い」などのマイナス条件によって安くなるのは、仲介手数料ではなく、家賃やその他の費用です。

仲介手数料は交渉で安くなることがある

仲介手数料は、交渉次第で安くなったり無料になったりします。また、仲介手数料は大家さんではなく不動産屋に支払う料金なので、交渉がしやすいです。

「もっと仲介手数料を安くしてくれるという不動産屋があった」と伝えて、不動産屋が「多少仲介手数料を下げてでもこの物件に住んでほしい」と考えたら、交渉は成功します。

ただし、仲介手数料を減らすように交渉するということは「あなたの給料をカットしたいです」と言っていることと同じ意味合いです。担当営業マンのモチベーションに影響することは、間違いありません。

仲介手数料以外の費用が安くなった方がお得になる場合も

仲介手数料の他にも、敷金や礼金、当月分家賃や前払い家賃、火災保険料、賃料発生日など、安くできる可能性がある費用がたくさんあります。

仲介手数料にこだわらなくても、敷金1ヶ月分と賃料発生日を10日分交渉できたほうが、お得になる場合もあります。

同じお部屋でも仲介手数料が違うことがある

同じお部屋でも、仲介業者によって仲介手数料は違います。そのため、A社で見積もりを取って、その見積り書をB社に見せると、「うちで契約してくれれば、仲介手数料をもっと安くしますよ」と言ってもらえることがあります。

ただし、お部屋はいつ埋まってしまうか分からないので、本当に気に入ったお部屋はすぐに申し込んでしまいましょう。値段を安くすることを優先しすぎて、本当に住みたいお部屋に住めなくなってしまっては意味がありません。

「仲介手数料が安い=絶対お得」ではない

仲介手数料が半額や無料になったからといって、総合的に支払う金額が必ず安くなっているわけではありません。

礼金が2ヶ月分かかっていたり、清掃代などの本来なら不要かもしれないサービスが追加されていたりすると、仲介手数料が無料の場合よりもむしろ高くなる可能性があります。

「仲介手数料が無料だから絶対安い!」ではなく「仲介手数料が無料になったけど、他に無駄なお金を払ってないか」と考えるようにしましょう。

大手不動産屋の仲介手数料一覧

大手の賃貸不動産屋の基本的な仲介手数料をまとめましたので、お部屋探しの際の参考にしてみてください。ただ、大家さんの事情や交渉によって金額は変動する可能性があります。

不動産屋名 仲介手数料
アパマンショップ 家賃の1ヶ月分+消費税
(0.5ヶ月分の場合もある)
mini mini(ミニミニ) 家賃の0.5ヶ月分+消費税
Home mate(ホームメイト) 家賃の1ヶ月分+消費税
ピタットハウス 店舗によって異なる
いい部屋ネット 無料~家賃の0.5ヶ月分+消費税
エイブル 家賃の0.5ヶ月分+消費税
お部屋探しMAST 家賃の1ヶ月分+消費税
レオパレス21 無料
ハウスメイト 家賃の1ヶ月分+消費税

仲介手数料をとられることは損ではない

不動産業界では「仲介手数料をとられる」ことは、「不動産屋の営業マンにしっかり仕事をしてもらえる」という事です。ゆえに仲介手数料をとられることは、その不動産屋の営業マンのやる気に繋がります。

2度目になりますが、不動産屋の営業マンは、常に売上を追っています。残念ながら、仲介手数料を無料にしてくださいというお客様には、手を抜いてしまうことが実情です。

「仕事なのだからちゃんとしてよ!」と思った方もいますよね。ただ、営業マンからしたら、仲介手数料を無料にしてくださいという事は「報酬を払わないけど仕事をしてください」と言っていることと一緒なのです。

仲介手数料をいただいたのにもかかわらず、手を抜く営業マンはいないです。仲介手数料をお支払いして、担当の営業マンに向き合って、「最終的に一番お得な方法を教えて欲しい」とお話すれば、きっと親身になってご相談に乗って頂けます!

仲介手数料をしっかりお支払した結果、営業マンがしっかり仕事をしてくれて、「礼金カット」+「家賃減額」+「賃料発生日を伸ばす」といったケースで、仲介手数料を値切るよりもお得になるケースも多くあります。

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