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分譲賃貸とは?どんなデメリットがあるの?普通の賃貸との違いは?

部屋探しの知恵

2018年1月5日投稿

イエプラ イエプラ

分譲賃貸とは何か?普通の賃貸とどのような違いがあるのか、家賃は高い?設備は良い?デメリットやメリット、分譲賃貸の探し方など、分譲賃貸について不動産屋の視点から徹底解説します。

分譲賃貸とは

分譲賃貸とは、販売用のマンションの一室を購入した人に、家賃を支払って借りるお部屋のことです。賃貸として貸し出すために購入していたり、転勤などで一時的に空室になるお部屋を貸し出したりする場合があります。

長い期間住むことを前提に作られているため、普通の賃貸物件と比べてお部屋の設備が充実しており、耐久性に優れている建物構造であることが特徴です。 アパートに対して分譲賃貸と呼ぶことはありません。

建物の設備が充実している

分譲賃貸は、長い期間住むことを前提に建てられているため、浄水器やシステムキッチン、床暖房、モニター付きインターホンなど、設備が充実している場合が多いです。

24時間管理人が常駐、オートロックや建物の共有部分に設置されている宅配ボックスなど、セキュリティ面も優れています。

家賃が高めに設定されている

設備が充実しているだけでなく、立地が良い場合が多いため、普通の賃貸物件よりも家賃が高く設定されています。同じ立地条件でも、分譲賃貸と通常の賃貸では1万円以上の差があります。

お部屋ごとで管理している人が違う

普通の賃貸物件は、すべてのお部屋を不動産会社やオーナーがまとめて管理していますが、分譲賃貸は各お部屋ごとで管理している人が違います。

分譲賃貸の場合、管理人を専業でやっていない人がほとんどのため、設備の交換費や修理費はどちらが負担するのかなどのトラブルになる事があります。

守るべき規約の数が多い

普通の賃貸物件は建物全体の規約のみですが、分譲賃貸の場合は、建物全体の規約に加えてお部屋のオーナーが決めた規約があります。普通の賃貸物件よりも守るべき規約の数が多いです。

建物のグレードが高い

分譲賃貸は、普通の賃貸と比べて建物のグレードが高く、外観や内装が上質なものが多いです。

分譲賃貸の画像

分譲賃貸の6つのデメリット

分譲賃貸のデメリットは以下の6つです。

①マンション全体の規約と貸主の規約を両方守る必要がある
②家賃が普通の賃貸物件より高い
③入居できる期間が決められている場合がある
④マンション規約の変更に意見できない
⑤普通の賃貸より権利関係が複雑
⑥分譲賃貸は物件数が少ない

①マンション全体の規約と貸主の規約を両方守る必要がある

普通の賃貸物件は、マンション全体の規約だけ守れば良いですが、分譲賃貸は、マンション全体の規約と各お部屋のオーナーが決めた規約の両方守る必要があります。

例えば、マンション全体の規約ではペット可でも、お部屋のオーナーが禁止にしていれば飼えません。

契約する際は、事前にマンション全体とお部屋のオーナーが決めた規約両方を確認しましょう。

②家賃が普通の賃貸物件より高い

普通の賃貸物件に比べて、設備が整っていたり築年数が浅かったりと条件が良いことが多いので、家賃が高く設定されています。

③入居できる期間が決められている場合がある

リロケーション物件と呼ばれる、住人が転勤などで空室になるお部屋を一時的に貸し出している場合だと、入居できる期間が決められていることがあります。

例えば、貸主が5年間限定で海外へ転勤しているお部屋の場合、借主は最大5年間住むことができますが、契約の更新はできません。元の住人が帰って来て、また住み始めるからです。

④マンション規約の変更に意見できない

お部屋のオーナー同士の話し合いで、マンション規約が変わることがあります。しかし、分譲賃貸の借主は話し合いに参加できません。実際に住んでいる借主に影響するような規約の変更でも、借主は意見できません。

⑤普通の賃貸より権利関係が複雑

分譲賃貸は、各お部屋のオーナーが異なるため、普通の賃貸物件よりも権利関係が複雑です。

設備が故障した場合、原因元が自室なのか、隣のお部屋や建物の共有部分なのかによって問い合わせる場所が変わります。修理費は誰が負担するのかなど、トラブルに発展する場合があります。

⑥分譲賃貸は物件数が少ない

分譲賃貸は、普通の賃貸よりも物件数がかなり少ないです。全ての分譲マンションが賃貸として貸し出されるわけではないからです。以下が、分譲マンションが賃貸に出される条件です。

・物件の持ち主が、転勤などで一時的にお部屋を空ける場合
・物件の持ち主が、人に貸すために購入していた場合
・人気のない分譲マンションが賃貸に変わる場合

一人暮らし向けの分譲賃貸はさらに少ない

分譲賃貸は「購入」を前提に建てられているため、ファミリー向けの物件が多いです。一人暮らし向けの分譲賃貸は見つかりにくいです。

分譲賃貸の5つのメリット

分譲賃貸のメリットは以下の5つです。

①設備が整っている
②機能が優れた設備の使い心地を確かめられる
③防音性や耐震性が高い
④居住者のマナーが良い
⑤固定資産税がかからない

①設備が整っている

分譲賃貸は、長い間住み続けるためのお部屋なので、普通の賃貸物件に比べて設備が整っています。太陽光発電やオール電化など、コストのかかる設備が備わっていることもあります。

家賃が高くても設備が充実しているお部屋に住みたい人におすすめです。以下が、分譲賃貸に多い設備です。

・システムキッチン
・高度なセキュリティ(常駐の管理人、カメラ付きインターホン)
・床暖房
・広いエントランスロビー

②機能が優れた設備の使い心地を確かめられる

普通の賃貸物件には備わっていないシステムキッチンや太陽光発電などの優れた設備を、賃貸で使い心地を確かめられます。

将来マイホームを購入する際に、どんな設備があると便利なのか、実際に使ってみて判断したいという人などにおすすめです。

③防音性や耐震性が高い

購入者が長い間住み続けるためのお部屋なので、防音性や耐震性に優れています。窓が遮音窓や二重窓になっていたり、防音性や耐震性が一番優れている鉄骨鉄筋コンクリートで作られていたりする場合が多いです。

普通の賃貸マンションだと二番目に優れている鉄筋コンクリート、アパートだと最も性能が低い木造で作られていることが多いです。

④居住者のマナーが良い

普通の賃貸物件よりも、居住者のマナーが良い傾向にあります。分譲用のマンションは長い間住むことを前提のため、住みやすい環境を維持しようする意識が高いです。高所得の人が多いのもマナーが良い理由の一つです。

⑤固定資産税がかからない

通常、分譲マンションを購入すると固定資産税を支払わなければなりませんが、分譲賃貸なら支払う必要がありません。コストをかけずにグレードの高いお部屋に住めます。

分譲賃貸のメリットと魅力についてのアンケート

不動産サイトのSUUMOが300人に対して行った、分譲賃貸を借りるメリットや魅力についてのアンケートによると、普通の賃貸よりもグレードが高いお部屋に住める点に一番魅力を感じている人が多いようです。

2位3位には、通常の分譲マンションよりもコストがかからないことが魅力だという意見が続いています。

1位 通常の賃貸物件よりもグレードが高い 107人
2位 購入に比べて、安く分譲マンションに住める 57人
3位 固定資産税がかからずに分譲マンションに住める 46人
4位 設備が充実している 42人
5位 防音性・遮音性が高い 36人

リロケーション物件が狙い目

リロケーション物件は、お部屋のオーナーが転勤などで留守にしている間だけ住める分譲賃貸で、あらかじめ入居できる期間が決められている場合がほとんどです。

契約の更新は難しいですが、通常の分譲賃貸よりも家賃が安く設定されていることがあります。長い期間は住めませんが、設備が充実しているお部屋を安く借りられます。

物件数が少ないので見つかりにくいですが、不動産屋さんに問い合わせるのが一番効率的な探し方です。

分譲賃貸の探し方

分譲賃貸は人気がある物件なので、不動産サイトでは分譲賃貸の特集が組まれていることが多く、検索すれば手軽に探すことができます。

また、住友不動産や野村不動産など、分譲マンションを扱っている大手の会社に直接問い合わせても良いです。

SUUMOやHOME’Sでは探しにくい

SUUMOやHOME’Sでも分譲賃貸を探せますが、掲載情報の更新が遅いため、空室と表記されていてもすでに埋まってしまっている場合があります。

分譲賃貸を手軽に探せるサイト

わざわざ不動産屋に行かなくても「イエプラ」なら、チャットで希望を伝えたら専属スタッフが分譲賃貸のお部屋を探してくれます!

SUUMOやHOME’Sに載っていない未公開物件も紹介してくれますし、不動産業者だけが有料で見ることができる信頼性が高い物件情報サイトも無料で見せてくれます!

不動産屋に行くのがめんどくさい人や営業マンと対面することが苦手な人にもおすすめです。

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