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分譲賃貸とは?メリットデメリットを徹底解説!

部屋探しの知恵

2017年10月15日投稿

イエプラ イエプラ

分譲賃貸とは何か?分譲賃貸の内装や設備を写真で紹介しながら、分譲賃貸のデメリットやメリット、物件数や権利関係について徹底解説します!

分譲賃貸とは

分譲賃貸とは、分譲用マンションの一室を大家が購入して賃貸物件にしているマンションのことです。普通の賃貸に比べて設備や構造のグレードが高いことが特徴です。 アパートに対して分譲賃貸と呼ぶことはありません。

分譲賃貸と普通の賃貸の違いは3つ

・設備のクオリティが違う
・家賃の高さが違う
・管理体制が違う

設備のクオリティが違う

分譲賃貸は、長い期間住むことを前提に建てられているため、浄水器やシステムキッチン、床暖房、モニター付きインターホンなどの設備が整っている場合が多いです。

家賃の高さが違う

設備が充実しているだけでなく、立地が良い場合が多いため、普通の賃貸物件よりも家賃が高いです。同じ立地条件でも、分譲賃貸と通常の賃貸では、1万円以上家賃に差があります。

管理体制が違う

普通の賃貸物件は、すべてのお部屋を不動産会社やオーナーがまとめて管理していますが、分譲賃貸は各お部屋ごとで管理している人が違います。分譲賃貸の場合、管理人を専業でやっていない人がほとんどのため、設備の修理費はどちらが負担するのかなどのトラブルになる事があります。

分譲賃貸の4つのデメリット

分譲賃貸のデメリットは以下の4つです。

①マンション全体の規約と貸主の規約を両方守る必要がある
②家賃が普通の賃貸物件より高い
③入居期間を更新できない場合がある
④マンション規約が変更になるとき意見できない

①マンション全体の規約と貸主の規約を両方守る必要がある

普通の賃貸物件は、マンションやアパートの規約だけ守れば良いですが、分譲賃貸は、マンション全体の規約とお部屋の所有者の規約を、両方とも守る必要があります。

②家賃が普通の賃貸物件より高い

普通の賃貸物件に比べて、設備が整っていたり築年数が浅かったりと条件が良いことが多いので、家賃が高いです。

③入居期間を更新できない場合がある

貸主が一時的に転居していて、期間限定で空室になっているお部屋は、リロケーション物件と呼ばれ、入居期間を更新できない場合があります。

例えば、貸主が5年間限定で海外へ転勤しているお部屋の場合、借主は最大5年間住むことができますが、それ以降は住めません。貸主が帰って来て、また住み始めるからです。

④マンション規約に意見できない

お部屋の持ち主同士の話し合いで、マンション規約が変わることがあります。しかし、分譲賃貸の借主は話し合いに参加できません。実際に住んでいる借主に影響するような規約の変更でも、借主は意見できません。

分譲賃貸の3つのメリット

分譲賃貸のメリットは以下の3つです。

①設備が整っている
②防音性や耐震性が高い
③居住者のマナーが良い

①設備が整っている

分譲賃貸は、長い間住み続けるためのお部屋なので、普通の賃貸物件に比べて設備が整っています。以下が、分譲賃貸に多い設備です。

・システムキッチン
・高度なセキュリティ(常駐の管理人、カメラ付きインターホン)
・床暖房
・広いエントランスロビー

②防音性や耐震性が高い

購入者が長い間住み続けるためのお部屋なので、防音性や耐震性に優れています。

窓が遮音窓や二重窓になっていたり、防音性が非常に高い鉄骨鉄筋コンクリートで建っていることが多いです。

③居住者のマナーが良い

普通の賃貸物件よりも、居住者のマナーが良い傾向にあります。分譲物件は周辺の住人と何年も同じマンションで暮らすことが多いためです。

分譲賃貸の中でもリロケーション物件がねらい目

リロケーション物件と呼ばれる物件は、通常の分譲賃貸よりも家賃が安いことがあります。リロケーション物件とは「分譲マンションの住人が、転勤等で留守にする間だけ貸し出されている物件」のことです。

通常の分譲賃貸より家賃が安い場合が多い

リロケーション物件は、契約期間の更新が難しい代わりに、家賃を安めに設定する場合があるため、通常の分譲賃貸より家賃が安いことが多いです。

契約期間の更新が難しい

リロケーション物件は、事前に契約した期間の更新がほぼ不可能です。基本的に、契約期間が終わったら貸主が返って来て、借主と入れ替わりで住み始めるからです。

ただ、リロケーション物件は更新費用がかかりません。普通の賃貸物件や分譲賃貸は、基本的に2年契約を結んで、2年以上住みたいときは更新料を支払う必要があります。リロケーション物件はは最初から2年以上の契約を結べるので、更新料が発生しません。

分譲賃貸は物件数が少ない

分譲賃貸は、普通の賃貸物件よりも件数がかなり少ないです。全ての分譲マンションが賃貸として貸しに出されるわけではないからです。以下が、分譲マンションが賃貸に出される条件です。

・物件の持ち主が、転勤などで住めなくなった場合
・物件の持ち主が、人に貸すために購入していた場合
・人気がない分譲マンションが賃貸に変わる場合

一人暮らし向けの分譲賃貸はさらに少ない

分譲賃貸は「購入」が前提のお部屋なので、一人暮らし用よりもファミリー用の間取りが多いです。

普通の賃貸より権利関係が複雑

分譲賃貸は、住んでいる人と実際の持ち主が異なるので、普通の賃貸物件よりも権利関係が複雑です。

お部屋の設備が壊れたときや、災害が起きたときの修復費は誰が払うのかなど、保険内容や賃貸契約をしっかり確認する必要があります。

SUUMOやHOME’Sでは探しにくい

分譲賃貸は人気なので、空室になってもすぐに次の入居者で埋まってしまいます。SUUMOやHOME’Sは掲載情報の更新が遅く、空室と表記されていても、すでに埋まってしまっていることがほとんどです。

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